II OSK 2434/22

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot – Mładanowicz Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz (spr.) Sędzia NSA Mirosław Gdesz Protokolant: starszy asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skarg kasacyjnych Wspólnoty Mieszkaniowej "X" w [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 czerwca 2022 r. sygn. akt VII SA/Wa 2439/21 w sprawie ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej "X" w [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargi kasacyjne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 22 czerwca 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2439/21, oddalił skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "X" w [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu. Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z 8 stycznia 2021 r. nr [...] Prezydent m.st. Warszawy, po rozparzeniu wniosku Stowarzyszenia [...] z siedzibą w [...], ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą planowanych do realizacji na działkach nr ewid. [...] (kubatura), oraz [...] i części [...] (infrastruktura) w obrębie [...], przy [...], na terenie [...]. Po rozpatrzeniu odwołań Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej "Z", Wspólnoty Mieszkaniowej "X" oraz Wspólnoty Mieszkaniowej "Y", Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, decyzją z 21 września 2021 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium uznało za prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego jako trzykrotność frontu działki, tj. odcinka przyległego do [...]. Organ stwierdził też, że analiza wykazała, że parametry dla nowej zabudowy zostały ustalone w sposób prawidłowy. Organ I instancji zastosował ustalenie parametrów w oderwaniu od średniej z uwagi na specyfikę obszaru i istniejącej zabudowy. Działki na obszarze analizowanym oraz w najbliższym sąsiedztwie są zabudowane obiektami o bardzo zróżnicowanych parametrach. Z uwagi na usytuowanie terenu inwestycji w ścisłym centrum miasta oraz w obszarze podlegającym ochronie konserwatorskiej nowa zabudowa winna być kształtowana przede wszystkim biorąc pod uwagę ład przestrzenny, istniejącą zabudowę oraz kontynuację funkcji. Nowa zabudowa winna być tak wkomponowana w zastany stan rzeczy, aby stanowić jego kontynuację. Zdaniem Kolegium w przedmiotowej sprawie organ wykazał parametry zabudowy na działkach w obszarze analizowanym (w aktach sprawy). Do ustalenia poszczególnych parametrów organ wykorzystał odniesienia do obiektów w najbliższym sąsiedztwie. Z uwagi na fakt, że z jednej strony inwestycji usytuowany jest budynek o wysokości ok. 14 m, a po przeciwległej stronie działki budynek o wysokości ok. 160 m, parametr wysokości dla projektowanego zamierzenia prawidłowo został ustalony na zasadzie stopniowania. Z uwagi na fakt, że w obrębie [...] zabudowa tworzy tzw. pierzeje, szerokość elewacji frontowej została ustalona w odniesieniu do szerokości działki będącej terenem inwestycji dla poszczególnych części wysokościowych budynku (w celu utworzenia pierzei, która nie będzie stanowiła dominanty). Parametry zostały ustalone w taki sposób aby planowana inwestycja była spójna z istniejącą zabudową w najbliższym sąsiedztwie i obszarze analizowanym. Linie zabudowy zostały wykreślone na bazie zabudowy zastanej na działkach sąsiednich (przebieg równoległy do krawędzi jezdni) z wycofaniem kondygnacji parteru w celu umożliwienia kontynuowania ciągów pieszo jezdnych. SKO podkreśliło, że projekt decyzji uzyskał wymagane uzgodnienia. Zalecenia konserwatora zabytków oraz zarządcy drogi zostały wpisane do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Odnosząc się do zarzutów braku uzgodnień m.in. w PGW Wody Polskie SKO wskazało, że sytuacje kiedy wymagane są uzgodnienia wskazane są szczegółowo w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). W przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy z PGW Wody Polskie. Odnosząc się do zarzutu, braku dostępu do drogi publicznej dla działki nr ew. [...] z uwagi na brak zjazdu, organ uznał go za całkowicie nietrafiony. Dostęp do drogi publicznej na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy uznaje się za zagwarantowany w sytuacji bezpośredniego sąsiedztwa terenu inwestycji z pasem drogowym. Brak fizycznego zjazdu z drogi nie stanowi, że taki dostęp nie jest zagwarantowany. W sytuacji, kiedy zarządca drogi uzgadnia planowana inwestycję i nie wskazuje niemożliwości usytuowania zjazdu z drogi z danej działki, należy uznać, że jest on możliwy do usytuowania. Jego zaprojektowanie następuje na etapie pozwolenia na budowę. Odnosząc się do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach, SKO uznało, że są one bezzasadne. Organ I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe i wyjaśniające prawidłowo. Całości materiału dowodowego została poddana analizie. Co do kwestii ustalenia parametrów obiektu w granicach pozwalających na brak decyzji środowiskowej organ nie ma możliwości ich korygowania, gdyż projekt nowej zabudowy przedkłada inwestor, który ma dowolność w ustaleniu szczegółowych rozwiązań. Kwestia niespójności z zabudową sąsiednią nie znajduje zdaniem organu potwierdzenia. Teren planowanej inwestycji znajduje się bowiem w szczególnym miejscu na styku zabudowy zabytkowej z nowoczesną wysokościową architekturą, typową dla centrum dużego miasta. Zgodnie z wytycznymi konserwatora zabytków projektowana zabudowa ma stanowić swoiste połączenie obu stylów. Odnosząc się do zarzutów naruszenia praw osób trzecich, tj. nasłonecznienia, zagrożenia ciągu pieszo-jezdnego, itp. SKO wyjaśniło, że zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Ponadto, decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce, wskazanej we wniosku inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie określa lokalizacji planowanego obiektu na działce. To samo tyczy się usytuowania zjazdu z drogi, ciągów pieszo-jezdnych. Usytuowanie projektowanego obiektu na terenie działki należy bowiem do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego i jest rozstrzygane na etapie pozwolenia budowlanego. Samo zawarcie możliwości dokonania zabudowy w ostrej granicy nie stanowi rażącego naruszenia prawa. O tym w jakiej faktycznie konkretnej lokalizacji powstanie obiekt zgodnie z prawem decyduje organ architektoniczny na etapie pozwolenia na budowę i powyższe wskazanie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie jest dla tegoż organu wiążące. SKO wskazało również, że wrysowane linie na mapie stanowiącej załącznik do decyzji stanowią oznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy tj. minimalną odległość nowej zabudowy od pasa drogowego. Powyższe ustalenia odnoszą się do całości inwestycji. Nie stosuje się oddzielnych linii nieprzekraczalnych zabudowy dla części naziemnych i podziemnych obiektów. Ponadto zwrócono uwagę, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie znajdują zastosowania przepisy techniczno-budowlane. Organ ustalający warunki zabudowy, nie jest zatem uprawniony do badania takich kwestii, jak minimalna odległość planowanych obiektów od granic działki sąsiedniej, wpływu planowanej inwestycji na przyszłą możliwość zabudowy innych nieruchomości czy też problemu zacieniania działek. Wszystkie te zagadnienia będą podlegały badaniu w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 10 k.p.a. wyjaśniono, że stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy są, poza podmiotem zainteresowanym uzyskaniem takiej decyzji, właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy wniosek oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich. Jeżeli działki sąsiadujące z terenem inwestycji są przedmiotem współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) określonych osób fizycznych, to konieczne jest odwołanie się w powyższej kwestii do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W przypadku odrębnej własności lokali mamy do czynienia ze specyficznym układem stosunków prawnych. Przede wszystkim przedmiotem własności wszystkich właścicieli lokali jest nieruchomość wspólna, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tak więc stroną postępowania dotyczącego obowiązków właścicieli w zakresie utrzymania obiektu budowlanego (budynku) powinni być wszyscy właściciele lokali. Jednak specyfika nieruchomości wspólnej, powoduje, że ustawodawca utworzył wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które tworzą wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości, zasada związana z powstaniem wspólnoty nie powinna mieć automatycznie przełożenia na sytuację zaistnienia odrębnej własności lokali w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej. Wprawdzie art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, jednak zastrzega w tym zakresie wyjątki określone w ust. 2 i 3. Zgodnie z ust. 2 art. 27, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Z powyższego wynika, że w przypadku braku stosowania przepisów o wspólnocie, zarządzanie nieruchomością wspólną sprawowane jest przez spółdzielnię mieszkaniową. Kolegium zwróciło uwagę, że pełnomocnik Spółdzielni wskazał, że brak zawiadomienia wszystkich współwłaścicieli gruntu sąsiedniego, tj. osób posiadających prawo odrębnej własności lokali narusza prawo do ochrony własnego interesu prawnego. W ocenie Spółdzielni, stronami postępowania powinny być osoby posiadające prawo odrębnej własności lokali. SKO nie podzieliło tego stanowiska, bowiem członków spółdzielni w sprawach związanych z nieruchomościami pozostającymi w ich zasobach, na zewnątrz reprezentuje, co do zasady, spółdzielnia, chyba, że członkowie ci wykażą swój zindywidualizowany interes prawny. Niezbędne jest, aby działanie ze względu, na które prowadzone jest postępowanie administracyjne dotyczyło bezpośrednio tego prawa do lokalu, bądź było związane z jego realizowaniem przez członka w sposób nie dający się pogodzić z istotą prawa spółdzielczego. Nieuprawnione będzie więc wywodzenie odrębnego od spółdzielni interesu prawnego dla jej członka, wyłącznie z faktu sąsiedztwa nieruchomości z działką objętą warunkami zabudowy. Także z faktu znajdowania się działki w obszarze analizowanym nie można wywieść tego rodzaju interesu. Organ zaznaczył, że pełnomocnik Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "Z" brał udział w postępowaniu przed organem I instancji (toczącym się w sprawie przedmiotowej działki już dwukrotnie). Skargą Wspólnota Mieszkaniowa "X" zaskarżyła powyższą decyzję, zarzucając jej naruszenie: art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.; art. 52 ust. 1 w zw. art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p; art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.; art. 8 § 1 art. 107 § 3 k.p.a.; art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Skargę na powyższą decyzję wniosła również Wspólnota Mieszkaniowa Y w [...], zaskarżają ją w całości i zarzucając naruszenie: art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a.; art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p.; art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. w zw. z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.; art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 2 i 9 u.p.z.p.; art. 53 ust. 4 pkt 11a u.p.z.p.; art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.; art. 61 ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p. w zw. z art. 144 K.c.; art. 53 ust. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 106 § 5 k.p.a.; art. 59 ust. 1 w zw. z art. 60 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.; art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p.; art. 4, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 89 ust. 2, art. 91 ust. 4 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zw. z art. art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p.; § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.; art. 54 pkt 2 pkt a) i b) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.; art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych; art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.; art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.; art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.; art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. z art. 8 k.p.a.; art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w uzasadnieniu przywołanego na wstępie wyroku stwierdził, że skargi są bezzasadne. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany. Słusznie przyjęto bowiem, jako miarodajny, odcinek działki inwestycyjnej nr [...], przylegający wprost do [...] o długości nieco ponad 90 m, skąd planowane jest skomunikowanie zamierzenia inwestycyjnego z drogą publiczną. W konsekwencji, granice obszaru analizowanego wynoszą ok. 270 m, jednakże nieznacznie je poszerzono z uwagi na konieczność rozpatrywania całych działek budowalnych, czy pełnych kwartałów zabudowy, ograniczonych ulicami. Powyższe działanie Sąd uznał za prawidłowe i usprawiedliwione okolicznościami, gdyż teren analizowany nie musi w każdym przypadku przyjmować postaci figury geometrycznej foremnej. Sąd podzielił uwagi organów, wskazujące na unikalność i różnorodność ocenianego terenu. Jak wskazano w zaakceptowanej przez organy analizie, teren planowanej inwestycji zlokalizowany jest w centralnej części [...], przy [...]. Jest to teren szczególnie ważny ze względu na aspekt historyczny, przestrzenny, społeczny ale i reprezentacyjny [...]. Sam [...] jest wpisany do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny i podlega ochronie. Dodatkowo otoczony jest również innymi zabytkami, chronionymi indywidualnie. W przeszłości, na terenie inwestycyjnym istniała zabudowa dawnego [...], który jednak został rozebrany, zaś sam teren wykorzystywany jest obecnie jako parking. Za słuszne zatem Sąd uznał stwierdzenie organów, że obszar analizowany charakteryzuje się właściwą dla centrum miasta różnorodnością funkcji zabudowy - od mieszkaniowej wielorodzinnej, przez funkcje usługowe i towarzyszące funkcji mieszkaniowej: biurową, hotelową, oświaty, zdrowia, kultu religijnego, itd. Organy opisały szczegółowo jaka zabudowa znajduje się wokół terenu przeznaczonego pod inwestycję, tj. zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa sakralna, zabudowa stricte mieszkaniowa, budynki wysokościowe o różnych funkcjach mieszkalno-usługowo-biurowej, zabudowa na cele edukacji, zabudowa stricte usługowa, zabudowa handlowa. Za zasadne Sąd uznał stanowisko, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację występującej w obszarze funkcji biurowej z usługami oraz handlowej. Mieści się to w granicach analizy i wytycznych wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i nie dostrzegł zarzucanego wykroczenia i wadliwego ustalenia funkcji terenu. Sąd podkreślił nietuzinkowy i zróżnicowany charakter ocenianej okolicy. Podobnie Sąd ocenił również kwestię wyznaczonej linii nieprzekraczalnej zabudowy na działce inwestycyjnej. Wskazał, że już pobieżny ogląd mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji przekonuje, że zabudowa po zachodniej stronie [...] (przy działce inwestycyjnej) nie jest jednolitą, zwartą linią (nie tworzy ciągu pierzei tak jak w innych przypadkach, gdyż budynki położone są w różnym oddaleniu od ulicy. Niemniej jednak dokonując analizy i kierując się potrzebą stworzenia warunków do zabudowy, a jednocześnie mając na względzie potrzebę uszanowania potrzeb komunikacyjnych (zwłaszcza zwiększony ruch pieszych), określono linię nieprzekraczalnej zabudowy na 9 m od krawędzi jezdni, po to właśnie, by umożliwić wygodną i bezpieczną komunikację pieszą, priorytetową w centrach dużych miast. Sąd nie miał względem powyższego jakichkolwiek zastrzeżeń. Podkreślił, że jednocześnie w decyzji zawarto zapis, zobowiązujący inwestora do tego, by na etapie projektowym tak ukształtować część wysokościową, aby "nie sprawiała wrażenia, że należy do układu urbanistycznego placu". Zabiegiem architektonicznym w tym względzie ma być ukośne położenie brył w stosunku do [...], z jednoczesnym nawiązaniem do linii zabudowy budynku biurowego wchodzącego w skład kompleksu "X". Sąd nie widzi w tym jakiegokolwiek naruszenia prawa. Co więcej, uznał takie ukształtowanie przyszłej zabudowy za prawidłowe, tym bardziej, że – jak wskazał - niższą część budynku (tę od strony kamienicy [...]) należy usytuować równolegle do [...], co w ocenie Sądu "oderwie" ją, przynamniej częściowo, od zabudowy wysokościowej. Nie ma również zdaniem Sądu jakichkolwiek podstaw, by w sposób prawnie uzasadniony kwestionować ustalony wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działki. Zaakceptowana analiza urbanistyczna tego współczynnika wskazuje, podobnie jak wcześniej, daleko posuniętą różnorodność powierzchni zabudowy od około 0,09 do wartości 1. Średni wskaźnik występujący w obszarze wynosi ok. 0,7 przy czym dla samej funkcji usługowej (biura) wynosi 0,6. Nie budzi zatem zastrzeżeń Sądu to, że organ ustalił wskaźnik w przedziale od 0,55 do 0,6 nawiązując w tym względzie do średniego wskaźnika dla funkcji usługowej w analizowanym obszarze. Organ ograniczył przy tym wskaźnik zabudowy przyziemia (parteru), do max 0,55 z uwagi na konieczność utworzenia ciągu pieszego w kierunku wschód-zachód. Sąd wskazał, że wyraźnie łączy się to również z potrzebą zapewnienia swobodnego przejścia, przy czym takie rozwiązania podejmowane są w celu utrzymania wglądu na [...]oraz w celu kontynuacji powiązań przyrodniczych i komunikacyjnych. Podobne uwagi podniesiono względem zabudowy od strony [...]. Ustalenia analizy mają zatem w jak najpełniejszy sposób doprowadzić do respektowania wartości zabytkowych, co Sąd w całości akceptuje. Sąd nie widzi także uchybień w zakresie ustalenia szerokość elewacji frontowych. Analiza zaakceptowana przez organy wykazała, że zabudowa posiada głównie charakter zabudowy pierzejowej, pojedynczo występują wolnostojące budynki mieszkaniowe wielorodzinne, usługowo-biurowe oraz wysokościowe (biura, hotele, funkcje mieszane). Zdaniem Sądu słusznie uznano za konieczne nawiązanie frontu do ukształtowanej już pierzei [...]. Szerokość elewacji od strony [...] została ukształtowana z uwzględnieniem różnorodności zabudowy od 73 m do 76 m. Zastrzeżono jednak, że dla części niższej (od kamienicy [...]) powinna wynosić od 38,5 m do 39,5 m, zaś dla budynku wysokościowego (składającego się z dwóch brył) 36,5 m łącznie, przy czym dla części o wysokości 120 m od 19 m do 20 m, dla części o wysokości 95 m od 15,5 m do 16,5 m. W ocenie Sądu w analizie rzeczowo i przekonująco odniesiono się do tego, dlaczego odstąpiono od przyjęcia wyliczonej średniej arytmetycznej szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze. Wskazano na niemiarodajność średniej na potrzeby wyznaczenia szerokości nowej zabudowy (duże zróżnicowanie szerokości działek inwestycyjnych, a także funkcji zabudowy w centralnym rejonie [...]). Podobnie – zdaniem Sądu - rzecz wygląda w odniesieniu do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Jak wynika z analizy, jest ona w poddanym ocenie obszarze zróżnicowana. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się budynki o różnej wysokości, tj. kamienica [...] - ok. 13,7 m, kompleks zabudowy "X" z częścią niższą - 21 m, oraz z częścią wyższą - 160 m. Tym samym nie mogą budzić zastrzeżeń ustalenia organów, że zabudowa na działce inwestycyjnej powinna zostać zestopniowana i nawiązywać do wysokości kamienicy [...] - 13,7 m, co nie oznacza że musi jej bezwzględnie odpowiadać, jak zdają się twierdzić skarżący. Zwyżka zabudowy od tej strony działki, o wysokości 17,3 m powinna być wycofana o min. 7 m od lica budynku od strony [...]. W części niższej dopuszcza się również kondygnację techniczną o maksymalnej wysokości 3 m, odsuniętą o minimum 3 m od lica zabudowy części wycofanej IV kondygnacyjnej. Sąd podkreślił przy tym, że nie ma mowy o jakimkolwiek wykroczeniu poza złożony wniosek. Po pierwsze, zarzuty w tym zakresie podnoszą osoby zupełnie nieuprawnione do ich formułowania (decyzja organu dotyczy w tym przypadku bowiem sfery wyłącznych uprawnień Inwestora, który nigdy nie kwestionował takiego ustalenia wysokości części niższej). Po drugie, organ nie jest bezwzględnie związany wnioskiem (i nie ma go niejako odwzorowywać 1:1), bowiem dysponuje luzem decyzyjnym w granicach wynikających z ustaleń przeprowadzonej analizy. Luz ten nie może jednak wykraczać w sposób znaczny poza żądanie Wnioskodawcy. W tym przypadku taka sytuacja z pewnością zdaniem Sądu nie zachodzi. Kontynuując uwagi odnośnie do ustalonej wysokości budynku Sąd zauważył, że określenie zestopniowanej części wysokościowej (do 120 i do 95 m) jest uzasadnione umiejscowieniem działki w ścisłym centrum miasta, w sąsiedztwie dużych arterii komunikacyjnych, wśród budynków wysokościowych. Dlatego też Sąd nie miał zastrzeżeń względem dopuszczenia zabudowy w części jako wysokościowej, przy czym nie może ona sprawiać wrażenia przynależności do [...] (ochrona zabytkowego układu urbanistycznego), na co organy, uwzględniając wytyczne WKZ, zwracają uwagę niemalże na każdym kroku. Odrębnie jednak niż w części niższej, w częściach wysokościowych kondygnacja techniczna (np. szyby windowe, urządzenia obsługi budynku) ma się zawierać w ramach ustalonych wysokości, za wyjątkiem masztu. Nie można przy tym zdaniem Sądu przyjąć, że ewentualna budowa masztu, zwłaszcza w porównaniu do znacznie wyższego budynku "X" -160 m, stanowi naruszenie jakichkolwiek norm wysokościowych. Tym samym Sąd podzielił argumentację zawartą w przeprowadzonej analizie, że wyliczanie średniej arytmetycznej wysokości zabudowy nie jest miarodajne dla wyznaczenia wysokości nowej zabudowy, z uwagi na znaczne zróżnicowanie tego współczynnika w terenie. Ponadto, wskazane wysokości możliwej zabudowy na działce nawiązują do zabudowy znajdującej się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu nie jest i nie może być sporna w sprawie kwestia geometrii dachów, która w analizowanym obszarze jest, podobnie jak wcześniejsze współczynniki, bardzo zróżnicowana. Szczegółowo opisane w analizie rodzaje dachów (dwuspadowe, wielospadowe, płaskie) wskazują na ich dużą różnorodność, przez co przewidziany dach płaski jest w odniesieniu do nowoczesnej zabudowy inwestycyjnej dopuszczalny. Sąd wyjaśnił, że uzasadniając dodatkowo zgodę na zabudowę wysokościową, organy odwołały się do analizy, podkreślającej obecność w obszarze budynków wysokościowych, tj. usługowo-apartamentowego budynku "X" - 160 m i wielkości rzutu 24 x 39 m, a także budynków znajdujących się wzdłuż [...] tj. budynek Q 22 - 162 m i rzucie ok. 30 x 60 m, budynek [...] - 100 m i rzucie 32 x 55 m, budynek [...] S.A. - 128 m. Analiza wskazuje również na zabudowę wysokościową wzdłuż ul. [...] - budynek usługowo-biurowy o wys. 144 m i rzucie 32 x 70 m. Znaczne zróżnicowanie zabudowy umożliwia przyjęcie, że z ładem przestrzennym nie koliduje zestopniowany w swojej formie budynek jaki przewidziano na działce inwestycyjnej. Za uzasadnione Sąd uznał także nałożenie przez organy innych wymogów przyszłej zabudowy, m.in.: nakaz harmonijnego wpisania nowej zabudowy w otoczenie, uwzględniający kontekst przestrzenny i funkcjonalny, wynikające zwłaszcza z lokalizacji nowej zabudowy przy historycznym [...]; nakaz przeznaczenia parteru budynku na funkcję handlu i usług, przy jednoczesnym dopuszczeniu takiej funkcji także na innych kondygnacjach; w przyziemiu budynku należy przewidzieć przejście piesze/pasaż o kierunku wschód-zachód dla zachowania wglądu na [...]; reprezentacyjny charakter obszaru, miejsce, ranga i wartości przestrzeni publicznej wymagają przyjęcie rozwiązań przestrzennych o wysokich standardach estetycznych, funkcjonalnych i materiałowych; zakaz grodzenia terenu inwestycji i nakaz odpowiedniego stosowania zieleni i małej architektury w miejscach ogólnie dostępnych; wjazd/wyjazd do garażu podziemnego należy zlokalizować w części północnej terenu inwestycji w sposób niekolizyjny z ruchem pieszym wzdłuż [...]; w liniach rozgraniczających [...] nie dopuszcza się możliwości lokalizacji podjazdów; zakaz lokalizowania powierzchni sprzedaży przekraczającej 2.000 m²; przestrzeń ma być dostępna dla pieszych, w szczególności zaś tych o ograniczonej mobilności i percepcji. Sąd wskazał, że powyższa analiza przeprowadzona przez urbanistę, następnie zaakceptowana przez organy, dawała pełną podstawę do tego, aby zaakceptować wniosek i ustalić na rzecz Inwestora warunki zabudowy. Dalej Sąd podniósł, że wbrew zarzutom skarg, działka nr ew. [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - [...]. Po pierwsze, już z samego faktu położenia tej nieruchomości przy pasie drogi publicznej wynika, że jest ona bezpośrednio połączona z układem drogowym, zatem twierdzenie odmienne, nie polega na prawdzie. Po drugie, jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji oraz z ogólnodostępnego dla każdego obywatela portalu mapowego [...](por. [...]), działka ma już istniejący zjazd z drogi publicznej, urządzony i funkcjonujący w odległości ok. 8 metrów od jej granicy z działką nr ew. [...], zabudowaną kamienicą [...]. Wskazuje na to szczegółowa analiza mapy, której Skarżący nie przeprowadzili w sposób dostatecznie skrupulatny, o czym świadczą gołosłownie formułowane zarzuty, pomijające wprost ujawniony w [...] (bazie danych obiektów topograficznych, o poziomie szczegółowości 1:500), zjazd na działkę. Twierdzenie tym samym, że działka inwestycyjna nie jest skomunikowana z drogą publiczną jest chybione. Sąd nie stwierdził również naruszeń w kwestii określenia współczynnika miejsc parkingowych, który został powiązany z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy dla poszczególnych stref parkowania w mieście, przyjętym uchwałą Rady m.st. Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z 10 października 2006 r. Inwestycja posiada również dostęp do niezbędnych dla jej istnienia mediów. Istnieje zatem możliwość jej podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (por. uzgodnienie [...]), sieci energetycznej (por. uzgodnienie [...]), sieci grzewczej (por. uzgodnienie z [...]). Żaden z gestorów sieci, wbrew temu co sugerują obie skargi, nie odmówił uzgodnienia inwestycji. To zaś, że realizacja zamierzenia będzie się wiązać z potrzebą przebudowy sieci, jest rzeczą oczywistą i normalną w procesie inwestycyjnym. Nie oznacza to jednak, że jeżeli gestor sieci ma określone oczekiwania względem Inwestora, to można powiedzieć, że odmawia uzgodnienia realizacji inwestycji. W ocenie Sądu inwestycja nie wymagała przeprowadzenia oceny odziaływania na środowisko zgodnie z ustawą z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 283 ze zm.). Planowane zamierzenie nie znajduje się w wykazie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (także potencjalnie), jakie zostały wymienione w rozporządzeniu z 10 października 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.), w szczególności w § 3 ust. 1 pkt 56 lit. b. Inwestycja została również uzgodniona przez Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków postanowieniem z 17 sierpnia 2020 r. i nie ma podstaw do tego, by owo uzgodnienie w jakimkolwiek zakresie kwestionować. Odnosząc się do zarzutów skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "X" Sąd w całości uznał je za chybione. Wskazał, że przede wszystkim organy w żadnym razie nie wykroczyły poza to, co wynikało z wniosku inwestora. Inwestor modyfikował pierwotnie złożony wniosek, co do określonej nazwy inwestycji. Finalnie, zmianą z 4 listopada 2020 r. ostateczną nazwę inwestycji określono jako budowę zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą, na działkach nr ewid. [...] (kubatura), [...] oraz części [...] (infrastruktura) w obrębie [...], przy [...], w [...] m. st. Warszawy. Dokładnie taki opis zawiera decyzja organu I instancji, zatem wyrywanie z kontekstu zdań uzasadnienia tej decyzji i budowanie na tej podstawie zarzutów jest działaniem nietrafnym. Sąd wskazał, że organy nie dopuściły się jakiejkolwiek samowolnej zmiany wysokości inwestycji, poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej. Nadto nie ma mowy o jakiejkolwiek samowoli organu, gdyż w ramach badania przedłożonego wniosku, właściwy organ dysponuje luzem decyzyjnym, który umożliwia pewną modyfikację wniosku, jeżeli znajduje to oparcie w wynikach analizy obszaru oraz nie wypaczy sensu rozpatrywanego wniosku. Trudno w ogóle zakładać, że przewidzenie kondygnacji technicznej stoi w opozycji z interesem inwestora i sprzeciwia się jego wnioskowi, skoro organ daje mu jedynie takie uprawnienie, nie formułując w tym względzie żadnego nakazu. Bez jakiegokolwiek wpływu na ocenę wniosku pozostaje kwestia dopuszczenia zwieńczenia budynku masztem. Przede wszystkim jest to uprawnienie nadane inwestorowi, z którego może, choć nie musi skorzystać w przyszłości. Nadto, kwestia budowy samego masztu, jego oddziaływania i wpływu na otoczenie będzie doprecyzowywana w ramach ewentualnego postępowania budowlanego. Nieporozumieniem, wyjaśnionym dokładnie przez Inwestora, jest w ocenie Sądu wadliwie wskazane we wniosku odprowadzanie ścieków w ilości 190.000 dm³ na dzień do zbiorników bezodpływowych (szamb). Decyzja organów uwzględnia wyjaśnienia inwestora i słusznie wskazuje jako formę odprowadzania nieczystości płynnych do sieci kanalizacyjnej miasta. Skarżąca nie chce zaakceptować tego oczywistego błędu inwestora, a przy tym nie uwzględnia okoliczności, że nawet takie błędne wskazanie sposobu odprowadzania ścieków (a więc do szamb w ilości znacznie przekraczające zapotrzebowanie), mogło zostać swobodnie zmienione przez organ, w ramach luzu decyzyjnego. Podstawowym sposobem zapewnienia odprowadzania nieczystości ciekłych z nieruchomości jest jej podłączenie do sieci ogólnej, jeżeli tylko istnieje taka techniczna możliwość. Zdaniem Sądu nie można zaakceptować twierdzeń skargi, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Pomijając już wyjaśniony błąd wniosku, zdaniem Sądu, każdy z gestorów sieci pozytywnie uzgodnił inwestycję, formułując warunki takiego przyłączenia do swojej sieci. Nie jest rzeczą skarżącej rozważanie, jaką infrastrukturę inwestor będzie musiał przebudować. Jest to sprawa wyłącznie inwestora i właściwego gestora sieci. Zarzuty próbują wskazać na uchybienia, które w ogóle nie występują. Nie zachodzi także w ocenie Sądu naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Kwestia braku ustalenia czy zespól biurowo-usługowo-handlowy przy [...] w [...] będzie posiadał funkcję teatru, nie ma jakiegokolwiek przełożenia na wynik sprawy. W ocenie skargi, brak informacji we wniosku oraz brak stosownego wpisu w decyzji, pozostaje w sprzeczności z umową oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, obligujące każdoczesnego użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości budynkiem usługowo handlowym z teatrem. Skarżące Wspólnoty nie mają jakichkolwiek uprawnień do rozliczania inwestora z tego, jak ten się wywiązuje z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jest to indywidualna i prywatna sprawa Inwestora w jego relacji z organem oddającym grunt w użytkowanie wieczyste. Nie zachodzi wskazywana sytuacja braku ustalenia czy inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych (wyraźnie określa to sentencja, zaś doprecyzowanie tego nastąpi na etapie pozwolenia na budowę). Nie można również powiedzieć, że nie ustalono na jakiej powierzchni będzie realizowana inwestycja. Decyzja wyraźnie wskazuje, gdzie będzie zrealizowane zamierzenie (na jakiej działce zarówno kubatur jak i infrastruktura), określa wymagane współczynniki. Uwagi wskazujące na przeciwne wnioski są nieuzasadnione. Nie zasługuje także w ocenie Sądu na uwzględnienie zarzut braku ustalenia maksymalnej wysokości inwestycji, gdyż decyzja wprost i zarazem niezwykle precyzyjne określa wysokość elementów zabudowy. Kwestia wysokości inwestycji w jej niższej części, umiejscowionej od strony kamienicy [...], poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej została już omówiona. Nie ma mowy o jakimkolwiek naruszeniu w tym zakresie. Zdaniem Sądu kwestia ilości ścieków i sposobu ich odprowadzania została już wyjaśniona. Podana we wniosku ilość to oczywisty błąd Inwestora, szczegółowo przez niego wyjaśniony (także na rozprawie). Sąd podtrzymał swoje wcześniejsze wyjaśnienia. W ocenie Sądu w decyzji prawidłowo ustalono kwestię miejsc parkingowych. Prawem inwestora jest wskazanie, na jakiej powierzchni zamierza realizować obsługę w zakresie parkowania pojazdów. Rolą organu jest natomiast to ocenić i określić liczbę miejsc wymaganych do realizacji zamierzenia. To właśnie w tym przypadku organ jest związany żądaniem Inwestora i jeżeli ten wskazuje, że zamierza zrealizować parkingi na powierzchni 4.999 m², czyniąc to prawdopodobnie po to, aby nie przeprowadzać w tym momencie oceny oddziaływania na środowisko (zgodnie z rozporządzeniem z 2019 r. oceny takiej wymagałaby budowa garaży/parkingów o powierzchni od 0,5 ha - 5.000 m²). Nie zachodzi przy tym sytuacja obchodzenia prawa, gdyż inwestor zobowiązany jest do zapewnienia tylu miejsc parkingowych ile będzie wynikać z ostatecznego kształtu inwestycji (organy wskazały sposób ich liczenia). Miejsca te będą musiały zostać umieszczone na powierzchni wskazanej w decyzji, przy czym należy zwrócić uwagę skarżących, że nie zawsze ilość miejsc w prosty sposób przekłada się na zajętą powierzchnię. Skarżący widzą ten problem wyłącznie jednowymiarowo, w sytuacji gdy miejsca parkingowe mogą zostać zapewnione poprzez odpowiednie parkowanie pojazdów np. piętrowo na platformach. Kwestia ta będzie jednak musiała zostać szczegółowo przeanalizowana w ramach ewentualnego postępowania budowlanego. W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja SKO jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta m.st. Warszawy zostały należycie uzasadnione, wyjaśniając wszystkie elementy istotne dla rozstrzygnięcia. To zaś, że skarżący nie czują się przekonani motywami decyzji, nie świadczy o tym, że naruszono art. 8 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. Odnosząc się do zarzutów skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Y, w zakresie w jakim nie dublują się z omówionymi już zrzutami Wspólnoty Mieszkaniowej "X", Sąd podkreślił, że również i one są niezasadne. Przede wszystkim, inwestycja została prawidłowo uzgodniona zarówno z Zarządem Dróg Miejskich w Warszawie, jak również z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Sąd podkreślił, że jeżeli organem uprawnionym do uzgodnienia jest organ wydający decyzję o warunkach zabudowy (tak jest w sprawie niniejszej), to nie jest wymagane dokonanie tego uzgodnienia w formie postanowienia. Dochodzi tu do skupienia uprawnień władczych (uzgodnienie i wydanie decyzji) w rękach jednego organu, zatem tworzenie wymagania bezwzględnego wydania, niejako "samemu sobie", postanowienia, jest nietrafne. Należy przy tym podnieść, że uzgodnienia dokonuje i decyzję wydaje Prezydent m.st. Warszawy a nie Zarząd Dróg Miejskich w Warszawie, który organem nie jest, a jedynie go reprezentuje jako jednostka organizacyjna miasta. Tym samym to organ ostatecznie decyduje, czy inwestycja z perspektywy zarządcy drogi, może zostać zrealizowana. Ocena wskazana w piśmie ZDMu nie wyłącza możliwości skomunikowania inwestycji w planowany sposób. Kwestia tego, czy i w jaki sposób rozmiar inwestycji wpłynie na bezpieczeństwo ruchu drogowego, będzie podlegać szczegółowej ocenie w ramach stosownej procedury lokalizacji nowego zjazdu z drogi publicznej. Na tę chwilę należy jedynie zdaniem Sądu zauważyć, że skarżącym nie odpowiada planowana inwestycja, bowiem z pewnością wprowadzi ich zdaniem zagrożenie dla ruchu (raczej jego zwiększenie), natomiast nie dostrzegają oni tego, że już obecnie na działce inwestycyjnej funkcjonuje duży parking, na co najmniej kilkadziesiąt pojazdów. Podobnie rzecz wygląda w odniesieniu do uzgodnienia dokonanego przez MWKZ. Strony chętnie podnoszą zarzut, że organ ten uzgadniał w istocie inną inwestycję niż ostatecznie określona w decyzji, zatem procedurę należało powtórzyć. Sąd tego zapatrywania w ogóle nie podziela. Zdaniem Sądu zdać sobie należy sprawę, że przedmiotem oceny organu konserwatorskiego była inwestycja w jej zewnętrznym kształcie, dokonana z punktu widzenia wartości chronionego układu urbanistycznego [...]. Zmiany nazewnictwa inwestycji wprowadzane w kolejnych korektach wniosku, nijak się mają do dokonanego uzgodnienia. Jedynie istotna zmiana okoliczności sprawy, zwłaszcza co do kształtu, położenia czy gabarytów zabudowy, wymagałaby ponownego uzgodnienia. Dodatkowo Sąd podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy, wbrew uwagom skargi, w sposób kompletny uwzględnia potrzebę ochrony konserwatorskiej [...]. Zarówno sama decyzja, jak i uzgodnienie MWKZ, są wynikiem wcześniejszych, wypracowanych ustaleń w tym zakresie. Nie można podzielić zatem uwag skargi, że chronione wartości [...] doznają uszczerbku. Poza tym, że skarżące nie mają jakichkolwiek uprawnień w dziedzinie ochrony zabytków, aby podważać pozytywne uzgodnienie MWKZ (organ wyspecjalizowany), to należy nadto wskazać, że szczegółowy zakres ochrony będzie przedmiotem odrębnej zgody organu konserwatorskiego w ramach procedury przewidzianej w art. 36 u.o.z. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie było podstaw do uzgadniania inwestycji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 11a u.p.z.p. z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej PGW Wody Polskie. Strona w istocie prognozuje w jaki sposób inwestycja będzie wyglądać, w szczególności, że będzie wymagała odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast. Na tym etapie sprawy trudno jest nawet zakładać, nie mówiąc o przesądzeniu, czy do takiej sytuacji w ogóle dojdzie. Sposób zagospodarowania wód opadowych i roztopowych jest kwestią, o której będzie można dyskutować w ramach etapu pozwolenia na budowę, kiedy sprecyzowany zostanie ostatecznie kształt inwestycji, w tym jej tereny biologicznie czynne. Zdaniem Sądu całkowicie chybione są dywagacje pełnomocnika skarżącej odnośnie do naruszenia art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych i art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Po pierwsze, działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd, który opisano wyżej. Po drugie, decyzja określiła lokalizację wjazdu/wyjazdu do garażu i sposób jego umiejscowienia oraz zamaskowania zielenią. Nie można tego mylić z położeniem zjazdu z drogi publicznej, którego przebudowa należeć będzie do Inwestora i która wymagać będzie stosownej zgody zarządcy drogi. Sąd podkreślił, że niezgodne z rzeczywistym stanem rzeczy jest twierdzenie, że działka nr ew. [...] nie ma dostępu do drogi publicznej. Wprost z mapy wynika, że ma ona wykonany zjazd z drogi publicznej, który jeszcze do 2017 roku obsługiwał istniejący na niej budynek (rozebrany). Trudno również w ocenie Sądu mówić o naruszeniu art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia ws. warunków technicznych. Wbrew gołosłownym twierdzeniom skargi, planowana inwestycja, w jej wskazanym kształcie, nie wymagała uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji tego przedsięwzięcia. To, że pełnomocnik skarżącej uważa, że inwestycja ta powinna jednak zostać poprzedzona decyzją środowiskową, nie oznacza, że tak w istocie być powinno. Strona nie wskazała jakichkolwiek podstaw prawnych wynikających z rozporządzenia z 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, które wskazywałyby na konieczność przeprowadzenia takiej oceny. Nie jest podstawą do tego zespół prądotwórczy jaki jest obligatoryjny dla budynków o powierzchni netto ponad 2.000 m2. Pomijając fakt, że kwestia ta będzie rozważana dopiero na etapie pozwolenia na budowę, jako element inwestycji wysokościowej, czego strona nie chce zaakceptować, to powyższe okoliczności i elementy zabudowy nie są przewidziane w powołanym rozporządzeniu. Całkowicie niezasadne i to w stopniu oczywistym, są też zdaniem Sądu uwagi skarżącej wskazujące na niezgodność inwestycji, gdyż na jej terenie zlokalizowana jest infrastruktura techniczna kolidująca z planowanym zamierzeniem, a w związku z tym niemożliwe jest uzbrojenie terenu ze strony gestora sieci ciepłowniczej. Sąd podkreślił, że wszyscy gestorzy sieci pozytywnie uzgodnili możliwość realizacji inwestycji. Jakkolwiek skarżąca może tego nie akceptować, to jednak nie jest jej rzeczą decydowanie o tym, jak zostaną ukształtowane stosunki pomiędzy inwestorem a gestorem sieci ciepłowniczej. Jest to indywidualna sprawa inwestora, na którą skarżące nie mają jakiegokolwiek wpływu. Sąd nie uznał również za zasadny zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych poprzez błędne używanie pojęcia wjazdu, podczas gdy zgodnie z definicją ustaloną w ustawie o drogach publicznych połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi zjazd. To nie organy, a pełnomocnik skarżącej błędnie utożsamia używane w decyzji pojęcie wjazdu/wyjazdu do/z garażu z pojęciem zjazdu z drogi publicznej. Organy nie używają pojęcia wjazdu/wyjazdu dla określenia zjazdu z drogi publicznej a dla wskazania, gdzie i w jaki sposób należy umiejscowić wjazd/wyjazd do garażu. Czym innym jest natomiast kwestia zjazdu, w odniesieniu do którego organy wskazują, że jego lokalizacja będzie wymagać odrębnego postępowania z zarządcą drogi (por. inne ustalenia decyzji WZ i ustalenia w zakresie komunikacji). Sąd nie podzielił również zastrzeżeń, co do niezgodności inwestycji z zasadą kontynuacji funkcji zabudowy występującym w danym terenie. To, że przeznaczenie na cele usługowo-handlowe dopuszcza powierzchnię o wielkości 1.999 m², w sytuacji gdy w analizowanym obszarze nie znajdują się żadne tak duże obiekty handlowe, nie oznacza, że decyzja nie może takiej zabudowy dopuścić. Przypomniano, iż jak już wielokrotnie wskazano, teren na którym zlokalizowana jest inwestycja jest bardzo mocno zróżnicowany. Ustalenie w tym zakresie należy zatem widzieć w perspektywie całości inwestycji, a nie tego, czy gdzieś w obszarze analizowanym znajduje się podobna zabudowa handlowa. W powyższej sytuacji Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargi. Skargą kasacyjną Wspólnota Mieszkaniowa "X" zaskarżyła powyższy wyrok w całości, zarzucając mu naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, a mianowicie: a) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.; dalej: u.p.z.p.) poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy niezgodnej z wnioskiem inwestora - Stowarzyszenia Q tj. m.in.: (i) przyjęcie przez organ, że inwestycja obejmuje garaż podziemny, podczas gdy inwestor wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla zespołu budynków biurowo - usługowo - handlowych wraz z garażami podziemnymi; (ii) samowolna zmiana przez organ wysokości inwestycji poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej; (iii) dopuszczenie przez organ zwieńczenia budynku masztem o dowolnych parametrach wysokościowych oraz przeznaczeniu; (iv) przyjęcie przez organ, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190 000 dm³/d i będzie odbywało się ze zbiorników bezodpływowych, szamb; b) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 52 ust. 1 w zw. art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o niepełny wniosek inwestora tj. w sytuacji, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 2) przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt k.p.a. w zw. z art. art. 134 § 1 p.p.s.a polegające na oddaleniu skargi, w sytuacji gdy organ II instancji nie zebrał i nie rozpatrzył w całości materiału dowodowego oraz nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także dokonał błędnej i dowolnej oceny materiału dowodowego tj.: (i) brak ustalenia czy zespół biurowo-usługowo-handlowy przy [...]w [...] będzie posiadał funkcję teatru, podczas gdy brak takich informacji w dokumentacji przedstawionej przez inwestora, zaś umowa oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste obliguje każdoczesnego użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości budynkiem usługowo-handlowym z teatrem; (ii) brak ustalenia czy inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych; (iii) brak ustalenia na jakiej powierzchni będzie realizowana inwestycja; (iv) brak ustalenia maksymalnej wysokości inwestycji i jednocześnie samowolne przyjęcie przez organ zmiany wysokości inwestycji poprzez dopuszczenie kondygnacji technicznej; (v) błędne przyjęcie przez organ, że odprowadzanie ścieków będzie odbywało się do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy inwestor wskazał, że przewidywane zapotrzebowanie na odprowadzanie ścieków będzie wynosić 190 000 dm3/d i będzie odbywało się ze zbiorników bezodpływowych, szamb; (vi) brak wezwania inwestora do uzupełnienia liczby miejsc parkingowych oraz postojowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa; (vii) brak ustalenia wysokości masztu zwieńczającego budynek. Wskazując na powyższe zarzuty w skardze kasacyjnej wniesiono o jej rozpoznanie na rozprawie, uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie i zasądzenie na rzecz skarżącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła także Wspólnota Mieszkaniowa Y w [...], zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie: I. prawa materialnego, o którym mowa w art. 174 pkt 1 p.p.s.a., tj.: 1) art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) poprzez podzielenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (dalej WSA w Warszawie) oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zarządca drogi nie ma obowiązku wykonywania dodatkowej analizy i prognozy ruchu generowanego przez inwestycję w celu uzgodnienia inwestycji, podczas gdy brak jest uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi - Zarządem Dróg Miejskich w Warszawie, z uwagi na niewykonanie analizy i prognozy ruchu mającej na celu ocenę wpływu ruchu generowanego przez planowaną Inwestycję na przyległą sieć drogową, co w konsekwencji prowadzi do niespełnienia warunku zastrzeżonego przez zarządcę drogi, 2) art. 52 ust 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st Warszawy, a w konsekwencji niewyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji sprzecznej z wnioskiem inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem inwestycja polega na budowie garaży podziemnych, zaś w treści Decyzji Prezydenta m.st. Warszawy i jej uzasadnieniu mowa jest o jednym garażu podziemnym, 3) art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 2 i 9 ustawy o planowaniu I zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji niewyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji bez dokonania niezbędnych uzgodnień planowanej inwestycji z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i Zarządem Dróg Miejskich bowiem do uzgodnienia z organem konserwatorskim i właściwym zarządcą drogi przedłożono projekt decyzji o ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażem podziemnym, podczas gdy decyzja Prezydenta m.st. Warszawy została wydana dla inwestycji polegającej na budowie garaży podziemnych, 4) art. 53 ust. 4 pkt 11a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do uzgodnienia projektu decyzji Prezydenta m.st Warszawy z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, podczas gdy planowana inwestycja wymaga odprowadzania do urządzeń wodnych wód opadowych lub roztopowych, ujętych w zamknięte systemy kanalizacji deszczowej służące do odprowadzania opadów atmosferycznych i systemy kanalizacji zbiorczej w granicach administracyjnych miast, 5) art. 29 ust. 2 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy o drogach publicznych w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji bezpodstawne uznanie, że brak informacji w treści decyzji o warunkach zabudowy o przestrzennym umiejscowieniu oraz parametrach lokalizacji zjazdu z terenu inwestycji nie stanowi naruszenia obowiązujących przepisów, 6) art. 61 ust 1 pkt 2 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 144 kodeksu cywilnego poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że dz. ew. nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej, podczas gdy nieruchomość składająca się z działki ew. nr [...] nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, w szczególności poprzez brak zjazdu na drogę publiczną oraz brak jego oznaczenia na załącznikach graficznych nr 1 i 2 stanowiących integralną część decyzji, 7) art. 59 ust. 1 w zw. z art 60 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w z § 181 ust. 1, 2, 3 pkt 1d i 1e rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poi. 690 ze zm.) w zw. z art 61 ust 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że brak decyzji środowiskowej dla przedstawionego zamierzenia inwestycyjnego, a także brak informacji o zespole prądotwórczym i awaryjnym oświetlaniu ewakuacyjnym, który jest obligatoryjny dla budynków o powierzchni netto ponad 2000 m2 nie jest brakiem eliminującym decyzję o warunkach zabudowy z obrotu prawnego, 8) art. 61 ust. 1 pkt 3 1 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że jak zostaną ukształtowane stosunki pomiędzy inwestorem, a gestorem sieci ciepłowniczej stanowi indywidualną sprawę inwestora, podczas gdy na terenie inwestycji zlokalizowana jest infrastruktura techniczna kolidująca z planowaną Inwestycją, a w związku z tym niemożliwe jest uzbrojenie terenu ze strony gestora sieci ciepłowniczej, 9) art. 4, art 6 ust. 1 pkt 1, art. 89 ust. 2, art. 91 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st Warszawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana z uwzględnieniem ochrony konserwatorskiej walorów urbanistycznych zabytkowego [...], zabytkowego [...] i zabytkowej Kamienicy [...], 10) art. 54 pkt 2 pkt a) i b) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji uznanie, że nieprecyzyjne określenie warunków i szczegółowych zasad zabudowy terenu, w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej poprzez brak precyzyjnego oznaczenia linii wysokości zabudowy, co ma szczególne znaczenie dla ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w rejonie [...] z uwagi na ochronę konserwatorską walorów urbanistycznych zabytkowego placu, w szczególności z uwagi na lokalizację inwestycji blisko zabytkowego [...]znajdującego się przy [...] nie stanowi przyczyny uzasadniającej uchylenie decyzji o warunkach zabudowy, 11) art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu I zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji uznanie, że błędne używanie pojęcia wjazdu, podczas gdy zgodnie z definicją ustaloną w ustawie o drogach publicznych połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi zjazd nie stanowi przyczyny uzasadniającej uchylenie decyzji o warunkach zabudowy, 12) art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez podzielenie przez WSA w Warszawie oceny wyrażonej w decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m.st. Warszawy, a w konsekwencji uznanie, że błędne nie doszło do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, ładu przestrzennego, kontynuacji funkcji oraz harmonizacji zabudowy, a to przez uznanie, że inwestycja będzie stanowić kontynuację rodzaju i funkcji zabudowy oraz zagospodarowania terenu; II. przepisów postępowania, o których mowa w art 174 pkt 2 p.p.s.a., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.; 1) art. 151 p.p.s.a. poprzez bezzasadne oddalenie skargi na skutek braku właściwej kontroli działalności administracji publicznej, w sytuacji gdy skarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta m.st. Warszawy naruszają art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a mianowicie: a) brak ustalenia, iż planowana inwestycja zaliczana jest do rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, b) bezpodstawne uznanie, że w niniejszej sprawie nie zachodzi sytuacja braku ustalenia czy inwestycja obejmuje pojedynczy garaż czy kilka garaży podziemnych, podczas gdy inwestor wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla zespołu budynków biurowo usługowo handlowych wraz z garażami podziemnymi, zaś w treści decyzji o warunkach zabudowy jest mowa o garażu podziemnym, c) bezpodstawne podtrzymanie stanowiska SKO i Prezydenta m.st. Warszawy w przedmiocie uznania, iż zmiana inwestycji z budowy garażu podziemnego na garaże podziemne w żaden sposób nie wpływa na parametry inwestycji, d) błędne przyjęcie, że kwestia ilości ścieków i sposobu ich odprowadzenia została już wyjaśniona, a oczywisty błąd inwestora został szczegółowo przez niego wyjaśniony, e) błędne przyjęcie, że ocena wskazana w piśmie Zarządu Dróg Miejskich nie wyłącza możliwości skomunikowania inwestycji w planowany sposób, podczas gdy brak jest uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi - Zarządem Dróg Miejskich w Warszawie, z uwagi na niewykonanie analizy i prognozy ruchu mającej na celu ocenę wpływu ruchu generowanego przez planowaną inwestycję na przyległą sieć drogową, co w konsekwencji prowadzi do niespełnienia warunku zastrzeżonego przez zarządcę drogi, 2) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. poprzez bezzasadne oddalenie skargi na skutek braku właściwej kontroli działalności administracji publicznej, w sytuacji, gdy skarżona decyzja SKO narusza art. 6 w zw. z art. 7 oraz w zw. 2 art. 8 k.p.a. - poprzez wydanie zaskarżonej decyzji SKO z rażącym naruszeniem zasady praworządności, zasady słusznego interesu strony oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji, 3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 2 pkt. 1 p.p.s.a. poprzez niezastosowanie tych przepisów i nie przychylenie się do ewentualnego wniosku skarżącej o uchylenie decyzji SKO oraz poprzedzającej decyzji Prezydenta m.st. Warszawy całości, podczas gdy zarówno decyzja SKO oraz poprzedzająca decyzja Prezydenta m.st. Warszawy zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. W związku z powyższym w swojej skardze kasacyjnej Wspólnota wniosła o jej rozpoznanie na rozprawie, uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi kasacyjnej, względnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie od SKO na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Pełnomocnik [...] w odpowiedzi na skargi kasacyjne wniósł o ich oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej: p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Wobec tego Naczelny Sąd Administracyjny przeszedł do zbadania zarzutów kasacyjnych. Przechodząc do ich oceny w pierwszej kolejności zwrócenia uwagi wymaga wadliwe skonstruowanie zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Y. Stosownie do treści art. 174 p.p.s.a., skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stawiając zarzut naruszenia prawa materialnego autor skargi kasacyjnej winien określić, jak wskazany przez niego przepis prawa materialnego powinien być prawidłowo rozumiany i na czym polegał błąd sądu przy jego interpretacji albo wyjaśnić, na czym polegało niewłaściwe zastosowanie danego przepisu przez sąd. Zarzut niewłaściwego zastosowania prawa materialnego w postaci pozytywnej, czyli zarzucenia zastosowania normy prawnej, która nie powinna być w danej sprawie zastosowana, a także w postaci negatywnej, czyli zarzucenia niezastosowania normy prawnej, która w ocenie wnoszącego skargę kasacyjną powinna być zastosowana, wymaga należytej precyzji w jego konstruowaniu w konkretnej sprawie. Niezastosowany przez sąd w procesie kontroli przepis prawa materialnego może stanowić podstawę skargi kasacyjnej, jeżeli w konkretnym stanie faktycznym istniały podstawy do dokonania subsumcji, a sąd nie dostrzegając właściwej podstawy oparł swoje rozstrzygnięcie na podstawie niewłaściwej. Skarga kasacyjna Wspólnoty Mieszkaniowej Y nie określa natomiast zgodnie z art. 174 pkt 1 p.p.s.a. formy naruszenia prawa materialnego - wskazuje tylko na naruszenie określonej normy "poprzez podzielenie" przez Sąd pierwszej instancji oceny wyrażonej w zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Formułowanie w skardze kasacyjnej zarzutów tak jak zarzutów skargi do Sądu I instancji nie jest prawidłowe. Skarga kasacyjna jest wysoce sformalizowanym i profesjonalnym środkiem prawnym zaskarżenia wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych, co znalazło swój wyraz również w przymusie adwokacko-radcowskim, tj. obowiązku sporządzenia skargi kasacyjnej przez profesjonalnego pełnomocnika. Oceniając jednak obie skargi kasacyjne, nawet pomimo częściowo wadliwego sformułowania podniesionych zarzutów, stwierdzić należało, iż nie mogły one odnieść zamierzonego przez ich autorów skutku. Przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 września 2021 r. nr [...]utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 8 stycznia 2021 r. nr [...]ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z garażami podziemnymi, wjazdem i towarzyszącą infrastrukturą, planowanych do realizacji na działkach nr ewid. [...] (kubatura), oraz [...] i części [...] (infrastruktura) w obrębie [...], przy [...], na terenie [...] [...]. W obu skargach kasacyjnych zarzucono sprzeczność decyzji ustalającej warunki zabudowy z wnioskiem inwestora w zakresie garaży podziemnych – zdaniem skarżących kasacyjnie decyzja i jej uzasadnienie dotyczą garażu podziemnego w sytuacji, gdy inwestor wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla zespołu budynków wraz z garażami podziemnymi. Zwrócenia uwagi jednak wymaga, że sentencja decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z 8 stycznia 2021 r. dotyczy - wbrew temu, co wskazują obie skargi kasacyjne – ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowo-handlowych wraz z m.in. garażami podziemnymi a nie garażem podziemnym. Przy czym nawet w razie rozbieżności występujących między osnową decyzji a jej uzasadnieniem istotną rolę odgrywa sentencja decyzji, która w tej sprawie właściwie wskazuje właśnie na garaże podziemne (zob. wyrok NSA z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1419/06). Podkreślenia także wymaga, że kwestionowaną decyzję wydano zgodnie z wnioskiem strony – we wniosku z dnia 4 listopada 2020 r. skorygowano wniosek o ustalenie warunków zabudowy wskazując, że w pierwotnym wniosku wskazano garaż podziemny, co było oczywistą omyłką, gdyż zespół budynków winien mieć garaż podziemny dedykowany dla każdego budynku. Przy czym do skutecznego podnoszenia tego typu zarzutu, tj. zarzutu orzeczenia przez organ niezgodnie z wnioskiem inwestora, w postępowaniu odwoławczym lub sądowym uprawniony jest, o do zasady, tylko wnioskodawca. Inne strony mogą podnosić skutecznie taki zarzut jedynie w sytuacjach wyjątkowych, a w szczególności w przypadku, gdy rozbieżność między wnioskiem a decyzją jest na tyle zasadnicza, że uprawnione jest twierdzenie, iż organ orzekł o innej sprawie administracyjnej, czyli w istocie bez wymaganego wniosku. W tym kontekście trzeba bowiem wskazać, że kwestia związania organu powołanego do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy wnioskiem inwestora jest złożona i nie może być wyjaśniona bez uwzględnienia cech charakterystycznych tej decyzji. W świetle art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie budzi wątpliwości, że ustalenia warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Organ orzekający w sprawie decyzji o warunkach zabudowy jest bezwzględnie związany wskazanym we wniosku rodzajem inwestycji oraz jej lokalizacją, tj. określonym we wniosku terenem, na którym ma być realizowana inwestycja. Natomiast w kwestii ustalenia poszczególnych parametrów urbanistyczno-architektonicznych związanie wnioskiem inwestora nie ma charakteru bezwzględnego (por. wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2810/20). W przypadku decyzji w warunkach zabudowy to dopiero złożone postępowanie dowodowe, z reguły poprzedzone współdziałaniem z organami wyspecjalizowanymi w danych dziedzinach prawa administracyjnego (art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) pozwala na ustalenie treści praw i obowiązków strony (por. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 108/20). Kluczowe znaczenie ma tu dowód z analizy urbanistycznej, przy czym przygotowanie tej analizy oraz samego projektu decyzji o warunkach zabudowy powierza się osobie posiadającej wiedzę specjalistyczną (zob. art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Stąd również dopuszczenie kondygnacji technicznej czy zwieńczenie budynku masztem. W realiach przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że inwestor zaaprobował wersję projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy w jej ostatecznym kształcie, o czym świadczy przede wszystkim zaniechanie wniesienia odwołania od decyzji Prezydenta z 8 stycznia 2021 r. Z tych wszystkich przyczyn w okolicznościach tej sprawy nie mogły odnieść zamierzonego skutku podniesione w omówionym zakresie w skargach kasacyjnych zarzuty naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a. W kontekście natomiast podnoszonego w kasacji Wspólnoty Mieszkaniowej "X" w [...] braku ustalenia czy zespół biurowo-usługowo-handlowy przy [...] w [...] będzie posiadał funkcję teatru wskazać należy, że w piśmie z dnia 5 lutego 2020 r. inwestor skorygował wniosek w zakresie funkcji teatru, wskazując, że nie można jednoznacznie określić parametrów inwestycji stąd wniosek nie obejmuje tej funkcji. Z tych względów zarzut naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77, 80 i 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. również nie zasługiwał na uwzględnienie. Nie mogły także odnieść zamierzonego skutku podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty związane z brakiem uzgodnień objętej wnioskiem inwestora inwestycji z Zarządem Dróg Miejskich i Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Wbrew bowiem twierdzeniom Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...], takie uzgodnienia miały jednak miejsce. Z akt sprawy wynika, że projekt został uzgodniony przez zarządcę drogi w piśmie z dnia 13 sierpnia 2020 r. z uwagami w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej, co zostało wprost wskazane w pkt 1.5 decyzji Prezydenta z 8 stycznia 2021 r. Wprawdzie nie jest to postanowienie uzgadniające wydane w trybie art. 106 k.p.a., jednak jak wynika z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, w sytuacji, gdy do wydania decyzji jak i uzgodnienia właściwy jest ten sam organ albo gdy do uzgodnienia właściwa jest jednostka służbowo podporządkowana organowi prowadzącemu postępowanie główne – a taką jednostką organizacyjną m.st. Warszawy jest Zarząd Dróg Miejskich w Warszawie - to w takiej sytuacji nie powstaje obowiązek uzgodnienia decyzji (zob. wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 2515/20). Ostatecznie zatem organ wyraził swoje stanowisko w zakresie obsługi komunikacyjnej spornej inwestycji w decyzji ustalającej warunki zabudowy i jest ono pozytywne. Z decyzji tej nie uzależniono zgody Zarządcy Dróg na usytuowanie inwestycji w obecnej lokalizacji od przedstawienia dodatkowych analiz. Nie doszło tym samym w tej sprawie do naruszenia zarzucanego w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Y art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie uzyskano także wymagane art. 53 ust. 4 pkt 2 u.p.z.p. uzgodnienie z Wojewódzkim Mazowieckim Konserwatorem Zabytków, dokonane postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2020 r. znak [...]. Treść tego uzgodnienia została uwzględniona w decyzji ustalającej warunki zabudowy (pkt 1.3 snowy decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z 8 stycznia 2021 r.). Podkreślenia przy tym wymaga, że brak jest podstaw do podważenia przez Naczelny Sąd Administracyjny legalności ww. postanowienia Konserwatora. Tego rodzaju pośrednia kontrola, jakkolwiek dopuszczalna (por. m.in. wyrok NSA z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt II OSK 134/13), musi uwzględniać charakter tego uzgodnienia. Otóż kontrola legalności stanowiska organu uzgadniającego musi być prowadzona przez sąd administracyjny z uwzględnieniem tego, że chodzi o stanowisko organu wyspecjalizowanego w danej dziedzinie (np. ochronie zabytków, ochronie przyrody, hydrologii), który działa w ramach uznania administracyjnego. Oceny formułowane przez sąd administracyjny nie mogą zastępować oceny organu wyspecjalizowanego. W świetle zasady trójpodziału władz (art. 10 ust. 1 Konstytucji RP), to bowiem ten wyspecjalizowany organ administracji, a nie sąd administracyjny, powołany jest do realizacji określonych zadań publicznych w ramach procedur dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego. Oceny formułowane przez sąd administracyjny powinny koncentrować się natomiast w takim przypadku na tym, czy organ uzgadniający nie przekroczył granicy dyskrecjonalnej władzy, jaką wykonuje dokonując uzgodnień. Istotne naruszenie prawa może wówczas w szczególności przejawiać się w oczywistym przekroczeniu przez organ uzgodnieniowy swoich kompetencji (działaniu ultra vires) lub w oczywistym przekroczeniu granic swobodnego uznania, czyli działaniu w sposób arbitralny, dowolny, nie mający rzeczowego oparcia w stanie prawnym lub zebranym materialne (por. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 576/23). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia na gruncie niniejszej sprawy. Dodać przy tym należy, że ochrona konserwatorska realizowana jest również na dalszym etapie procesu inwestycyjnego (zob. art. 36 ustawy o ochronie zabytków). Przechodząc do oceny zasadności kolejnych podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów wskazać należy, że przyleganie objętego wnioskiem inwestora terenu do drogi publicznej czyni bezzasadnym zarzuty w zakresie rzekomego braku dostępu inwestycji do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.; por. np. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 602/21). Na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się, czy został urządzony zjazd z drogi publicznej, do której przylega teren inwestycji (zob. wyrok NSA z dnia 6 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 2807/22). Dopiero bowiem na kolejnym etapie postępowania uszczegółowieniu podlegać będzie konkretna lokalizacja oraz techniczne parametry zjazdu z drogi publicznej (por. wyrok NSA z dnia 9 listopada 2023 r., sygn. akt II OSK 1565/23). Tym samym brak w kwestionowanych decyzjach informacji o miejscu i parametrach zjazdu z terenu inwestycji nie stanowi naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p. w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego oczywisty jest także w tej sprawie brak potrzeby uzyskania uzgodnienia z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej albo dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie (art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. a u.p.z.p.). Planowana inwestycja nie wymaga bowiem uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest minister właściwy do spraw gospodarki wodnej albo Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Przy czym zwrócenia uwagi wymaga, że w skardze kasacyjnej nie wskazano przepisu, który w rozpoznawanej sprawie wprowadzałby obowiązek uzyskania takiego pozwolenia. Naczelny Sąd Administracyjny związany granicami skargi kasacyjnej nie posiada natomiast kompetencji do samodzielnego poszukiwania naruszonych przez Sąd pierwszej instancji przepisów. Podobnie podnosząc zarzut braku uzyskania dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego decyzji środowiskowej autor skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Y nie wskazał żadnego przepisu, który uzależniałby wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla spornej inwestycji od jej uzyskania, co zarzut oparty na powyższej okoliczności czyni nieuzasadnionym. W sprawie nie budziło także wątpliwości spełnienie warunku niezbędnego uzbrojenia terenu w zakresie, w jakim jest to wymagane na etapie ustalania warunków zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Celem powyższego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Chodzi w tym przypadku o wolę wybudowania takich urządzeń i przyłączenia inwestycji do nich przez właściwą jednostkę organizacyjną. Przy czym jak się przyjmuje w orzecznictwie inwestor nie musi w chwili wystąpienia o warunki zabudowy legitymować się umową z przedsiębiorstwem. Musi posiadać zapewnienie, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (vide wyroki NSA: z 20 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 826/17, z 15 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 893/16, z 27 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 963/17). Mając powyższe na względzie zwrócenia uwagi wymaga, że w pkt 1.4 decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z 8 stycznia 2021 r. w zakresie wyczerpującym na tym etapie procesu inwestycyjnego ustalono, że planowana inwestycja znajduje się w zasięgu miejskiej sieci infrastruktury technicznej i wskazano na możliwość jej podłączenia na warunkach określonych wstępnie przez gestorów sieci w zakresie sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej i energetycznej, przy szczegółowym określeniu warunków technicznych w umowach zawartych między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Dopiero natomiast na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę weryfikuje się, czy konkretne rozwiązania techniczne dotyczące zapewnienia dostępu do mediów spełniają wymagania przewidziane w przepisach odrębnych (zob. m.in. art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 725). Mając z kolei na uwadze podniesiony zarzut naruszenia § 181 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. wskazać należy, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się spełnienia przez inwestycję warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2024r., sygn. akt II OSK 1126/21; z dnia 2 lutego 2016 r., sygn. akt II OSK 607/14). Odnośnie podniesionych w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Y zarzutów dotyczących ogólnie naruszenia ładu przestrzennego czy też zasad praworządności, słusznego interesu strony oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji – tj. zarzutów naruszenia art. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. w zw. z art. 6, art. 7 i art. 8 k.p.a. – zwrócenia uwagi wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej, a nie decyzji uznaniowej (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2025 r., sygn. akt II OSK 2334/23). Oznacza to, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać decyzję pozytywną, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Należy podkreślić, że w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy znajduje odpowiednie zastosowanie art. 56 zd. drugie u.p.z.p. (w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.), w świetle którego art. 2 ust. 1 u.p.z.p. (definicja zrównoważonego rozwoju) nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Nawet ogólne odwoływanie się do wartości wskazanych w art. 1 ust. 2 u.p.z.p., w tym takich jak ład przestrzenny, ochrona środowiska, prawo własności czy też walory ekonomiczne przestrzeni, nie może stanowić samodzielnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2024 r., sygn. akt II OSK 1939/23). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji, że rozpoznaniu niniejszej sprawy na drodze administracyjnej towarzyszyło należyte wyjaśnienie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności, zebrano w toku postępowania kompletny materiał dowodowy, który następnie został właściwie oceniony i rozważony przez organ administracji. Podniesiony w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...] zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. został natomiast wadliwie skonstruowany, co ma znaczenie dla oceny jego trafności. W odniesieniu do art. 145 w zw. z art. 135 p.p.s.a. zauważyć wypada, że zawarte w tych artykułach przepisy to normy o charakterze wynikowym, które regulują jeden ze sposobów rozstrzygnięcia sprawy sądowoadministracyjnej (por. wyrok NSA z 20 listopada 2018 r., sygn. akt I OSK 2805/18). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wielokrotnie zwracano uwagę, że przepisy o takim charakterze nie mogą stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej. Zawierają one bowiem jedynie wskazanie, jakie rozstrzygnięcie podejmuje sąd administracyjny w przypadku uwzględnienia skargi, w zależności od przyczyn (art. 145) i zakresu (art. 135) jej uwzględnienia. Ich naruszenie jest zawsze następstwem uchybienia innym normom prawnym, a zatem wymienione w analizowanym zarzucie przepisy nie mogą być samoistną podstawą skargi kasacyjnej (por. wyroki NSA z 12 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 970/15; z 4 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2387/12; z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I OSK 2054/14). Podobnie ma się rzecz z powiązanym z ww. przepisami zarzutem naruszenia art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. Z art. 3 § 1 p.p.s.a. wynika, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. przewiduje, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Zauważyć zatem wypada, że wskazane przepisy mają charakter ustrojowy, w sposób najbardziej ogólny i generalny określają zakres sprawowania wymiaru sprawiedliwości przez sądy administracyjne. Zawarte w nich unormowania nie mogą stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej albowiem sądy administracyjne realizują swoje ustawowe kompetencje w ramach wykonywania kontroli legalności administracji publicznej na podstawie i w trybie szeregu konkretnych, określonych przepisów prawa, które w przypadku zarzutu ich naruszenia, winny być wskazane w skardze kasacyjnej z towarzyszącym temu sprecyzowaniem i umotywowaniem, do jakiego przekroczenia bądź niedopełnienia prawa doszło i na czym ono polegało. W przypadku zatem, gdy strona chce zarzucić niewłaściwą kontrolę skargi, przepis ten musi zostać powołany w połączeniu z przepisami, które Sąd mógł naruszyć w toku sprawowania tej kontroli. Przedstawione wyżej rozważania wskazują więc, iż nieusprawiedliwione zarzuty obu skarg kasacyjnych nie mogły doprowadzić do uwzględnienia wniosków złożonych środków odwoławczych zarówno Wspólnoty Mieszkaniowej "X" w [...] jak i Wspólnoty Mieszkaniowej Y w [...]. Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny, nie znajdując usprawiedliwionych podstaw do uwzględnienia żadnej z wniesionych skarg kasacyjnych, orzekł w trybie art. 184 p.p.s.a. jak w sentencji o ich oddaleniu.