IV SA/Po 452/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnota Mieszkaniowa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 lutego 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 26 lipca 2024 r. nr [...], znak [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Wspólnota Mieszkaniowa kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia 12 lutego 2025 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 26 lipca 2024 r. nr [...] znak [...], o ustaleniu na rzecz P. W. prowadzącej działalność gospodarczą [...] warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku usługowego, przewidzianego do realizacji na działkach nr [...] i [...] ark. 20 obr. [...], położonej przy ul. [...] w P.. Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym. W związku z wnioskiem, uzupełnionym piśmem z dnia 23 kwietnia 2024 r., Prezydenta Miasta [...] na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 , art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzją nr [...] z dnia 26 lipca 2024 r. znak [...] ustalił na rzecz P. W. prowadzącej działalność gospodarczą [...] warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku usługowego, przewidzianego do realizacji na działkach nr [...] i [...] ark. 20 obr. [...], położonych przy ul. [...] w P.. Po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek, organ ustalił następujące warunki oraz zasady zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: 1. Wymagania dotyczące nowej zabudowy: Linia zabudowy: (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji): dla budynku usługowo-mieszkalnego projektowanego na działce nr [...] - na szerokości maksymalnie 8 m (licząc od granicy z działką nr [...]) ustala się realizację elewacji frontowej pokrywającej się z frontową granicą działki. Ustala się cofnięcie pozostałej części elewacji frontowej budynku w głąb działki na głębokość 8,5-9 m na przedłużeniu elewacji frontowej budynku przy ul. [...]; dla budynku usługowego projektowanego na działce nr [...] - ustala się obowiązującą linię zabudowy pokrywającą się z frontową granicą działki; Wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu: ustala się z przedziału 44-61%; Udział powierzchni biologicznie czynnej: ustala się min. 25% powierzchni terenu; Szerokość elewacji frontowej: (należy rozumieć jako odległość pomiędzy skrajnymi ścianami zewnętrznymi budynku widocznymi ponad poziomem terenu z pominięciem elementów drugorzędnych, takich jak balkony, okapy): dla budynku usługowo-mieszkalnego projektowanego na działce nr [...] - ustala się całą szerokość działki, tj. ok. 14,5-15 m; dla budynku usługowego projektowanego na działce nr [...] - ustala się z przedziału 16-18 m; Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: dla budynku usługowo-mieszkalnego projektowanego na działce nr [...] - ustala się wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki z przedziału 20,9-21,8 m z zastrzeżeniem, że od poziomu 15,5-16,5 m elewację frontową budynku kształtowaną na obowiązującej linii zabudowy (we frontowej granicy działki) należy przełamać pod kątem 45-70° w stosunku do poziomu terenu. Dopuszcza się obniżenie części budynku kształtowanej w odległości min. 27 m od frontowej granicy działki do wysokości min. 2,5 m; dla budynku usługowego projektowanego na działce nr [...] - ustala się wysokość elewacji frontowej z przedziału 3,5-4,2 m; Geometria dachu: dla obu budynków ustala się dachy płaskie o spadku do 12°. Warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: 1. Przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. 2. W odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską ustala się następujące wskazania dla przedmiotowej inwestycji (opinia Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. nr [...] z dnia 07.05.2024 r.): 1) nieruchomość przy ul. [...] w P. znajduje się na obszarze zespołów urbanistyczno-architektonicznych kolebki miasta, najstarszego przedmieścia i najstarszych dzielnic XIX-wiecznego P. wpisanych do rejestru zabytków pod nr [...] decyzją z 6.10.1982 r., 2) w przypadku rozbiórki parterowego budynku przy ul. [...] (od frontu) i dwupiętrowego budynku usługowego przy ul. [...] (w głębi działki) należy przedstawić inwentaryzację pomiarową w rzucie, przekroju i widokach oraz dokumentację fotograficzną, 3) projektowane budynki należy harmonijnie wkomponować w historyczną zabudowę jako spójne elementy pierzei ul. [...], 4) nowy budynek usługowo-hotelowo-mieszkalny musi być dostosowany gabarytami, a przede wszystkim wysokością do gzymsu wieńczącego i kalenicy historycznej kamienicy przy ul. [...], 5) szczególną uwagę należy zwrócić przy opracowaniu elewacji i formy dachu nowego budynku na styku z kamienicą przy ul. [...], której elewacja frontowa zwieńczona jest dekoracyjnym szczytem, 6) instalacje techniczne, które nie mogą być widoczne z przestrzeni publicznych miasta, 7) dolna część budynku powinna być rozwiązana jako przyziemie otwarte na przestrzeń ulicy, przeznaczone na usługi i mieć charakter reprezentacyjny, 8) wskazane jest osłabienie efektu "blokowej" bryły projektowanego budynku np. poprzez wyraziste rozczłonkowanie lub rozrzeźbienie elewacji, 9) w elewacji frontowej budynku należy ograniczyć ilość balkonów wysuniętych przed lico muru, ze wskazaniem na możliwość zastosowania loggii, 10) zabudowa w głębi działki musi być dostosowana wysokością do istniejącej zabudowy od strony ul. [...] i nie może przewyższać zabudowy frontowej od strony ul. [...], 11) nowe budynki: usługowo-hotelowo-mieszkalny i parterowy budynek usługowy nie mogą zaburzać skalą i formą architektoniczną sąsiedniej zabudowy, powinny być jej dopełnieniem jako budynki o cechach architektury XXI wieku, 12) ze względu na sąsiedztwo historycznej zabudowy projektowane budynki powinny prezentować wysokiej jakości architekturę, a w elewacjach należy zastosować wysokiej jakości materiały wykończeniowe w jasnej tonacji, 13) planowana zabudowa nie może negatywnie wpływać na widoki zabytkowego układu urbanistyczno-architektonicznego [...] i ekspozycję historycznej zabudowy, 14) na obszarze inwestycji nie zewidencjonowano dotychczas stanowisk archeologicznych; w razie przypadkowego odkrycia obiektów, co do których istnieje przypuszczenie, że są zabytkami należy, zgodnie z art. 32, 33 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabezpieczyć znalezisko i zgłosić ten fakt do Biura Miejskiego Konserwatora Zabytków w P., 15) projekt architektoniczny inwestycji wymaga akceptacji konserwatorskiej na etapie koncepcji i projektu realizacyjnego, a na prace budowlane należy uzyskać pozwolenie konserwatorskie. Organ określił warunki obsługi w zakresie komunikacji poprzez dostęp do drogi publicznej z ul. [...] zgodnie z opinią ZDM z dnia 28 maja 2024 r. oraz organ ustalił parametr urządzania miejsc parkingowych i postojowych. Dalej organ określił warunki infrastruktury technicznej zgodnie z uzgodnieniami, porozumieniami oraz opiniami dostawców mediów. Organ określił także wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich oraz inne warunki gruntowe i geologiczno-inżynierskie podłoża gruntowego, a także linie rozgraniczające teren inwestycji na załączniku nr 1 do decyzji. Organ wskazał na dokumenty odnoszące się do "Standardów Retencji dla Miasta [...]" (Uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z dni a 16 kwietnia 2019 r.) oraz obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń (Uchwała nr [...] Rady Miasta [...] z dnia 11 lipca 2023 r.). W uzasadnieniu decyzji organ argumentował, że w przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczono w promieniu 132 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z ww. ustawą. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu, ustalona od strony ul. [...] (3 x 44 m), skąd przewidziano główny wjazd na teren inwestycji. Zabudowa objęta takim promieniem umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie warunków i wymagań dla nowej zabudowy. Organ wskazał na nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym. Zastosowanie mają przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozpatrując wniosek organ uznał, że o rozstrzygnięciu sprawy zadecyduje wynik badania predyspozycji wnioskowanego terenu pod jego zabudowę budynkami usługowo-mieszkalnym oraz usługowym oraz w przypadku ich potwierdzenia ustalenie takich wymagań dla nowego obiektu, które zapewnią kontynuację funkcji, parametrów oraz cech zagospodarowania sąsiedniej zabudowy. Zdaniem organu I instancji przeprowadzona analiza wykazała, że w terenie analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Te kryteria spełniają nieruchomości z budynkami mieszkalnymi oraz mieszkalno-usługowymi położone w rejonie ul. [...], ul. [...]., czy ul. [...], a zwłaszcza działki ewid. nr [...] i [...], ark. 20, obręb [...], położone odpowiednio przy ul. [...]. Uzupełnienie funkcji stanowią lokale usługowe sytuowane w parterach i przyziemiach budynków mieszkalnych wielorodzinnych (ul. [...], ul. [...]). Wzdłuż ul. [...] i [...] dominuje zabudowa pierzejowa sytuowana bezpośrednio we frontowych granicach działek z drogami publicznymi. Planowane zamierzenie kontynuuje funkcję usługowo-mieszkaniową oraz cechy sąsiedniej zabudowy znajdującej się w badanym terenie. Przechodząc do szczegółowej analizy poszczególnych parametrów organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie linię zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako przedłużenie linii zabudowy na sąsiednich działkach, która przebiega wzdłuż frontowych granic działek. W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono wartość w przedziale 44-61%, zgodnie z § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Dolna wartość (44%) odpowiada średniej z obszaru analizowanego, natomiast dopuszczono możliwość zabudowy terenu do 61%, co jest wielkością większą od średniej, zgodną z żądaniem inwestora. Jak wykazano w analizie urbanistyczno-architektonicznej, na badanym terenie nieruchomości z budynkami kamienic w zwartej zabudowie pierzejowej zabudowane są w granicach 33% - 86% (ul. [...] ul. [...]), a powierzchnie zabudowy osiągają wartości 206 m˛ - 1040 m˛. Ustalony wskaźnik pozwoli na realizację budynku o powierzchni zabudowy 421 m˛ uzupełniającego pierzeję oraz drugiego, o mniejszych parametrach. Zatem w sytuacji, kiedy wykazano że podobnie zabudowane nieruchomości występują w najbliższym sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, dopuszczono możliwość ustalenia wskaźnika na innych niż ogólne zasadach, zgodnie z § 5 ust. 2. Elewacje frontowe obu budynków nie przekroczą średniej szerokości elewacji frontowej pojedynczego budynku ustalonej z obszaru analizowanego. W przypadku budynku projektowanego na działce nr [...] szerokość elewacji frontowej równa będzie całej szerokości działki, co wynosi ok. 14,5-15 m. W przypadku wolno stojącego budynku na działce nr [...] elewacja będzie miała szerokość 16-18 m. Analiza urbanistyczna wykazała, że szerokości elewacji frontowych budynków w badanym obszarze są bardzo zróżnicowane i mieszczą się w granicach od 6,9 m do 108,8 m. Ustalone wielkości pozwolą na realizację budynku "plomby" o elewacji równej szerokości całej działki, uzupełniającej istniejącą zabudowę w nawiązaniu do zabudowy pierzejowej oraz na budowę wolno stojącego budynku usługowego, który z założenia nie będzie stanowił uzupełnienia pierzei. Stąd, po wykazaniu że w sąsiedztwie występuje zabudowa o podobnych parametrach, ustalono wskaźnik zgodnie z § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia. Odnośnie parametru wysokości z § 7 rozporządzenia organ wskazał, że pierwszy z budynków, na działce nr [...], scalony będzie z budynkiem kamienicy przy ul. [...] (pięć kondygnacji nadziemnych i poddasze użytkowe pod dachem skośnym) i stanowić będzie uzupełnienie pierzei. Z drogiej strony budynek będzie sąsiadował z siedmiokondygnacyjnym budynkiem z dachem płaskim przy ul. [...], który jest wycofany w stosunku do drogi. Nowa zabudowa na działce nr [...] jak najbardziej winna nawiązywać maksymalną wysokością do poziomu kalenicy i górnej krawędzi elewacji frontowej budynków przy ul. [...], zgodnie z § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia. Jednak z uwagi na realizację części elewacji frontowej budynku bezpośrednio we frontowej granicy działki z drogą publiczną, na styku z zabytkową kamienicą z dachem skośnym, elewacja frontowa budynku winna być przełamana w nawiązaniu do rozwiązań stosowanych przy wspomnianym budynku kamienicy. Tym samym elewacja frontowa kamienicy zwieńczona dekoracyjnym szczytem nie zostanie przesłonięta płaską elewacją frontową nowoprojektowanego budynku na działce nr [...]. W przypadku drugiego z budynków, jednokondygnacyjnego na działce nr [...], który zostanie wybudowany w miejscu niskiej jakości pawilonów handlowych, z uwagi na parametry działki, jej usytuowanie oraz warunki techniczne, ustalenie wysokości jest możliwe jedynie na zasadzie odstępstwa, zgodnie z § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Budynek stanie na działce położonej przed budynkiem wielorodzinnym, a jej głębokość to jedyne 6 m. Siłą rzeczy nowa zabudowa w tym miejscu, nie może stanowić kontynuacji wysokości sąsiednich budynków w zabudowie pierzejowej. O ile w ogóle powstanie, powinna mieć nie więcej niż jedną kondygnację o wysokości do maks. 4,2 m. Dalej wskazano, że inwestycja, geometrią dachów płaskich nawiąże do geometrii dachów budynków z obszaru analizowanego, zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia Tym samym, zdaniem organu, przy pewnych odstępstwach, zamierzenie spełnia łącznie wszystkie wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1 pkt. 2-5 ustawy stwierdzono, że obsługa komunikacyjna inwestycji przewidziana jest z drogi publicznej - bezpośrednio z ul. [...]; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...]. Odwołująca się wskazywała, że organ pierwszej instancji w sposób nieprawidłowy określił możliwość zabudowy działki nr [...] jednokondygnacyjnym budynkiem usługowym. Aktualnie działka ta nie jest zabudowana. Posadowione są na niej kontenerowe pawilony handlowe, które nie są trwale związane z gruntem, i które nie mają wysokości 3,5 - 4,2 m. Jeden z nich jest tylko obecnie eksploatowany. Nigdzie w pobliżu, nie ma zabudowy usługowymi budynkami. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji wynika, iż w analizowanym terenie nie ma tego rodzaju zabudowy. Lokale usługowe znajdują się w przyziemiu lub na parterze kamienic i budynków wielorodzinnych. Cała ulica [...] po jednej i po drugiej stronie stanowi w zasadzie zwartą zabudowę budynków wielorodzinnych o liczbie kondygnacji V-VII. Żadna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej - ul. [...], nie jest zabudowana w sposób pozwalający na stwierdzenie, że jednokondygnacyjny usługowy budynek na działce nr ew. [...] będzie kontynuował parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Oznacza to, iż w zaskarżonej decyzji w odniesieniu do działki nr ew. [...] organ pierwszej instancji naruszył m.in. art. 61 ust. 1 pk1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto pawilony handlowe znajdujące się aktualnie na działce nr ew. [...] są znacznie niższe (2,4 m) niż wskazana w zaskarżonej decyzji maksymalna wysokość przewidzianego jednokondygnacyjnego usługowego budynku - 4,2 m. Przy takim dopuszczeniu wysokości nowego budynku będzie w zdecydowanie większym stopniu zasłaniał dostęp do światła słonecznego mieszkańcom pierwszej kondygnacji budynku przy ul. [...], który stoi za pawilonami handlowymi. Wspólnota podała, iż inwestor planuje w tym budynku jednokondygnacyjnym zlokalizować śmietnik i stację energetycznąś, bezpośrednio pod balkonami Wspólnoty [...] Dalej argumentowano, że w treści decyzji wskazano, iż wysokość budynków w obszarze analizowanym jest zróżnicowana od dwóch kondygnacji naziemnych (nigdzie nie ma jednej kondygnacji) - zabudowa jednorodzinna w drugiej części ul. [...], za skrzyżowaniem z ul. [...], do siedmiu kondygnacji naziemnych. Budynki przy ul. [...] (na wysokości między ul. [...] a [...]) gdzie zaplanowano inwestycję mają od V-VII kondygnacji naziemnych. Średnia wysokość pojedynczego budynku w analizowanym obszarze wynosi 13,4 m. W uzasadnieniu decyzji (str. 10) organ wskazuje, że ustalił, że średnia wysokość pojedynczego budynku w analizowanym obszarze wynosi 13,4 m, to wysokość budynku na działce nr ew. [...] wskazał na 4,2 m. Parametr ten nie może być ustalany dowolnie przez organ, lecz ma wynikać z przeprowadzonej w wyznaczonym obszarze analizowanym analizy urbanistycznej, czego zabrakło w odniesieniu do zaskarżonej decyzji, której analiza ta jest integralną częścią. Ustalenia organu pierwszej instancji w tej kwestii nie mają żadnego uzasadnienia, zatem zdaniem Wspólnoty należy je uznać za dowolne. Dalej wskazywano, że zaskarżona decyzja nie określa maksymalnej wysokości budynku znajdującego się w głębi działki nr ew. [...], widocznego od ul. [...], który według wniosku wnioskodawcy ma mieć tylko 3 kondygnacje. Zaskarżona decyzja wyłącznie dopuszcza obniżenie tych części budynku względem frontu. Teren w kwartale ulic [...] - [...] charakteryzuje się wieloma różnicami terenu, które potrafią występować na jednej działce (podwyższenia, obniżenia). Wskazane w zaskarżonej decyzji wysokości powinny być odnoszone od poziomu morza - jako rzetelnego i obiektywnego wskaźnika. Przy obecnej treści decyzji trudno jest ustalić od jakiego punktu ma być liczona wysokość, co stanowi m.in. naruszenie art. 7 i 8 k.p.a. Dodatkowo Wspólnota podniosła, że z treści zaskarżonej decyzji wynika, iż jej projekt sporządziła mgr inż. arch. B. B.. Stanowiąca integralną część decyzji - analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - nie jest podpisana przez jej autora, bo widniejący na niej wydruk komputerowy - w świetle obowiązujących przepisów nie jest to podpis. W treści części tekstowej w/w analizy, na ostatniej stronie w pkt 2 ppkt 6) - znajduje się zapis iż zamierzenie Inwestora znajduje się w obszarze, dla którego zgodnie z art. 61 ust.1 pkt 6 nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Treść zaskarżonej decyzji jest z tym zapisem analizy sprzeczna. Brak w aktach sprawy pisma autora analizy wskazującego, że doszło do jakiejkolwiek korekty tego zapisu analizy. W odpowiedzi na odwołanie z dnia 13 sierpnia 2024 r. Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (ul. [...]) od decyzji Prezydenta Miasta [...] [...] z dnia 26 lipca 2024 r. o ustaleniu warunków zabudowy inwestor pismem z 11 października 2024 r. wniósł o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta [...] [...] z dnia 26 lipca 2024 r. o ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.. W pierwszej kolejności wskazano, że wniesione przez Wspólnotę odwołanie nie spełnia wymogów formalnych. W kodeksie postępowania administracyjnego przyjęto rozwiązanie, zgodnie z którym odwołanie nie wymaga zachowania szczególnej formy ani szczegółowego uzasadnienia. Niemniej, odwołanie, poza wyrażeniem niezadowolenia z decyzji, powinno odpowiadać ogólnym wymaganiom stawianym podaniom. Taki wniosek wynika z treści art. 63 k.p.a., regulującego formę i wymagania stawiane podaniom, bowiem w § 1 ustawodawca wskazuje, że pojęcie podania rozumiane jest szeroko i obejmuje: żądania, wyjaśnienia, odwołania, zażalenia. Zgodnie z art. 63 § 3 k.p.a. podanie wniesione na piśmie albo ustnie do protokołu powinno być podpisane przez wnoszącego, a protokół ponadto przez pracownika, który go sporządził. Sposób podpisania jest uzależniony od sporządzenia podania przy zachowaniu formy pisemnej. Jeżeli jest utrwalone w postaci papierowej, obowiązuje wymóg własnoręcznego podpisu strony, a jeżeli działa przez pełnomocnika - własnoręczny podpis pełnomocnika. Podanie na piśmie utrwalone w postaci elektronicznej wymaga opatrzenia kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym lub kwalifikowaną pieczęcią elektroniczną. Podanie niepodpisane nie czyni zadość innym wymaganiom ustalonym w przepisach prawa w rozumieniu art. 64 § 2 k.p.a.. Braki formalne odwołania powodują, że nie można uznać czynności strony za odwołanie, tak jak i podania o wszczęcie postępowania. Przechodząc do podnoszonych w odwołaniu zrzutów wskazano, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy odpowiada prawu, a zarzuty zawarte w odwołaniu są całkowicie pozbawione podstaw i nie zasługują na uwzględnienie. W szczególności w ocenie inwestora nie można zgodzić się z zarzutami odwołanuia, albowiem wyznaczone parametry znajdują odzwierciedlenie w wynikach sporządzonej analizy urbanistycznej. Na analizowanym terenie dominuje zabudowa mieszkaniowa. Uzupełnieniem tej funkcji są lokale usługowe znajdujące się w przyziemiu bądź w parterze budynków mieszkalnych. Na południe od ul. [...] położona jest zabudowa usługowa (handel przy ul. [...]). Z analizy wynika, iż zabudowa usługowa znajduje się również przy ul. [...] oraz ul. [...]. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 7 ust. 1 rozporządziła Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 lipca 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116) wskazano, iż zgodnie z przepisem przejściowym zawartym w § 12 rozporządzenia, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem w niniejszej sprawie wskazane w zarzucie rozporządzenie nie zostało zastosowane Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ml, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, przyjmuje się jej średnią wartość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 Rozporządzenia). Niemniej, tak jak w przypadku niektórych pozostałych wskaźników wymienionych w Rozporządzeniu, dopuszczalne jest zastosowanie odstąpienia i wyznaczenie innej wysokości, ilekroć wynika to z analizy urbanistycznej (§ 7.ust. 4 Rozporządzenia). Analogicznie jak w pozostałych przypadkach, możliwość odstąpienia musi wynikać z analizy urbanistycznej, a szczegółowe uzasadnienie w tym względzie powinno znaleźć się w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy . W niniejszej sprawie organ I instancji wyznaczył omawiany parametr na zasadzie wyjątku od ogólnej reguły dla budynku mieszkalno-usługowego planowanego na działce nr [...] oraz uwzględnił wysokość budynków w obszarze analizowanym przy ustalaniu wysokości budynku usługowego planowanego na działce nr [...]. Dla budynku mieszkalno-usługowego ustalono, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ma wynosić od 20,9 m do 21,8 m od istniejącego poziomu terenu na obowiązującej linii zabudowy. Od poziomu 15,5 - 16,5 m elewację budynku należy przełamać pod kątem 45-70° w stosunku do poziomu terenu. Jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, budynki w obszarze analizowanym mają od 2 kondygnacji w przypadku zabudowy jednorodzinnego do 7 kondygnacji nadziemnych i wysokość do 21,5 m. Średnia wysokość wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi zaś 13,4 m. Warto jednak zauważyć, że analizowana zabudowa jest niezwykle różnorodna. Teren inwestycji otaczają zarówno budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki usługowe, jak również budynki mieszkalne jednorodzinne. Stąd też, przy określaniu tego parametru Prezydent Miasta [...] trafnie odniósł się do podobnej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, a więc do zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej. "Obszar analizowany" jest pojęciem szerszym i oznacza tzw. dalsze sąsiedztwo, przeciwnie do Pojęcia "działka sąsiednia", które oznacza bliskie sąsiedztwo. Odnosząc się zaś do zarzutu, iż zaskarżona decyzja wyłącznie dopuszcza obniżenie części budynku planowanego na działce nr [...] do 3 kondygnacji od strony ul. [...], wskazano, iż jest on nietrafny Podstawowa wysokość budynku została określona na poziomie od 20,9 m do 21,8 m. Dopuszczenie możliwości obniżenia tej wysokości ma właśnie na celu dostosowanie zabudowy do zagospodarowania działki położonej przy ul. [...] i zagwarantowanie, że planowany budynek będzie stanowił element przejściowy pomiędzy budynkami Wspólnoty, a pozostałymi budynkami o wyższych parametrach. Wskazany zapis jest również zgody z wnioskiem Inwestora oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia Ml, gdyż wykładnia językowa zwrotu "przedłużenie" oznacza kontynuację istniejącej wysokości zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy, z uwagi na swój charakter prawny, nie może być podstawą do konkretnego określenia sposobu ochrony interesów osób trzecich. Ewentualne naruszenia tych interesów będą bowiem przedmiotem analiz organu architektoniczno-budowlanego, rozpatrującego wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji. Konieczność poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich wynika bowiem wprost z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Zdaniem inwestora za niezrozumiały uznać należy zarzut, iż wysokość zabudowy powinna być liczona od poziomu morza, jako rzetelnego i obiektywnego wskaźnika. Wskazania wymaga, iż zgodnie z § 7 ust. 2 rozporządzenia Ml, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Organ w pełni zastosował się do istniejącego prawa materialnego, co czyni niezasadnym wskazany zarzut. Należy również zauważyć, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzetelnie sporządzona analiza daje gwarancję, że urbanistyczno-architektonicznej jest weryfikacja spełnienia zasady dobre sąsiedztwa. Przepisy nie zawierają jednak opisu jej formy. Nie doszło także do naruszenia przepisów postępowania. Nadto w załączniku do decyzji stanowiącym wyniki analizy zawarto zapis, że zamierzenie inwestora nie znajduje się w obszarze, dla którego nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy, zatem nie ma sprzeczności w tym zakresie pomiędzy decyzją a jej załącznikiem. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia 12 lutego 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2004 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. z 2023 r. poz. 977) orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 26 lipca 2024 r. nr [...] znak [...], o ustaleniu na rzecz P. W. prowadzącej działalność gospodarczą [...] warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku usługowego, przewidzianego do realizacji na działkach nr [...] i [...] ark. 20 obr. [...], położonej przy ul. [...] w P.. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że nie ma podstaw do kwestionowania poczynionych ustaleń przez organ I instancji odnośnie kontynuacji funkcji, a także w zakresie analizy każdego z parametrów. Zdaniem SKO inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego w obrębie analizowanego obszaru. Kolegium uznało zatem, że spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Działka posiada dostęp do drogi publicznej, stąd spełniony jest warunek art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Istniejące lub projektowane przyłącza wody, energii, kanalizacji są wystarczające dla zamierzenia, co wynika z akt sprawy, spełniony jest zatem warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). W tej sytuacji zdaniem Kolegium nie ma przeszkód do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Dalej wskazano, że analizę urbanistyczną sporządziła mgr K. A., zaś wyniki analizy i projekt decyzji - mgr inż. architekt B. B., która upoważniona jest również do wydania decyzji przez Prezydenta Miasta [...]. Kolegium nie zauważa że w egz. ad acta zaskarżonej decyzji, zapis o którym mowa w końcowej części odwołania, jest sformułowany odmiennie niż przywołano w odwołaniu. Odnosząc się do uwag odwołania Kolegium zauważyło, że dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Oczywistym jest, że każdy właściciel chciałby, aby sąsiadujące z nim nieruchomości były zabudowane i użytkowane w sposób przez niego oczekiwany. Jednakże pamiętać należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1) naruszenie art. 138 §1 pkt 1) ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.), poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji; 2) rażące naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, poprzez brak podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy, dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a przede wszystkim poprzez brak prawidłowego odniesienia się przez organ II instancji do zarzutów zawartych w odwołaniu; 3) błędne ustalenia faktyczne, poprzez stwierdzenie, iż planowany na działce [...] budynek posiadać będzie funkcję "handlowo-usługową", podczas gdy inwestor jednoznacznie przewidział, iż budynek ten będzie realnie stanowić pomocnicze pomieszczenie techniczne, bowiem umieszczone zostanie w nim miejsce na składowanie odpadów oraz trafostację na potrzeby obsługi budynku na działce [...]; 4) błędne ustalenia faktyczne, poprzez stwierdzenie, iż obecny sposób zagospodarowania działki [...], a także nieruchomości przy ul. [...] obejmuje jednokondygnacyjną zabudowę usługową uzupełniającą zabudowę mieszkaniową, podczas gdy na przedmiotowych działkach umieszczone pozostawały/pozostają kontenery, które nie są trwale związane z gruntem - nie stanowi to zabudowy usługowej, a już zwłaszcza zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie i stanowiącej uzupełnienie budynków o funkcji mieszkalnej; 5) błędną ocenę zgromadzonego materiału i przyjęcie, iż planowany sposób zagospodarowania działki [...] objętej decyzją, stanowi rzekomą kontynuację funkcji, w sytuacji, gdy jednoznacznie ze sporządzonej analizy wynika, iż w analizowanym obszarze, a w szczególności najbliższym sąsiedztwie działki [...] - na nieruchomościach dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie istnieje jakakolwiek zabudowa usługowa jednokondygnacyjna; 6) naruszenie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "u.p.z.p.") oraz art. 21, art. 32, art. 64, w zw. z art. 2 Konstytucji RP, a także art. 140 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, poprzez nieuprawnione nadużycie władztwa planistycznego, w wyniku którego ustalone przez organ warunki i wymagania w zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy w sposób bezpośredni naruszają chroniony prawem interes skarżącego, gdyż dozwolony sposób zabudowy stwarza możliwość szkodliwego i uciążliwego korzystania z nieruchomości sąsiedniej, podczas gdy wskazywane ograniczenia jakie winny zostać wprowadzone względem zabudowy dla planowanej inwestycji nie naruszają w żaden sposób prawa własności inwestora, gdyż stanowią właściwe, precyzyjne odzwierciedlenie zamierzenia samego inwestora (w zakresie wysokość budynku w głębi działki [...]), a w zakresie zabudowy działki [...] mają na celu właściwe ukształtowanie ładu przestrzennego oraz zachowanie funkcji co podyktowane jest nie tylko interesem skarżącego, ale również interesem publicznym; 7) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1) i 1a) u.p.z.p. oraz § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez stwierdzenie, że planowana inwestycja, mająca na celu uzupełnienie zabudowy - stanowiąca "plombę w zabudowie pierzejowej" - w zakresie jednokondygnacyjnego budynku usługowo-handlowego o wysokości do 4,2 m na działce [...] jest możliwa, gdyż rzekomo kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym, podczas gdy żadna z działek sąsiednich nie posiada takich parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zarówno co do funkcji, jak i wielkości takiej zabudowy, które pozwoliłyby na dopuszczenie takiej zabudowy wśród ścisłej zabudowy śródmiejskiej (pierzejowej) o funkcji mieszkalnej, której uzupełnienie stanowią wyłącznie lokale usługowo-handlowe w parterach i przyziemiach budynków tych budynków, a nie jako odrębne budynki jednokondygnacyjne; 8) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1) i 1a) u.p.z.p. oraz § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne ustalenie wysokości zabudowy dla planowanego budynku na działce [...], mającego na celu uzupełnienie istniejącej ścisłej zabudowy, a to w zakresie braku określenia maksymalnej wysokości budynku w głębi tej działki od strony południowej (widok od ul. [...]), który to w sposób bezpośredni winien posiadać wysokość równą budynkowi zlokalizowanemu na działce [...], a ponadto w zakresie braku odniesienia sposobu ustalania maksymalnej wysokości budynku do obiektywnych wartości np. wysokości nad poziomem morze; 9) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 6) w zw. z art. 61 ust. 5a) u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji pomimo sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 29.05.2024r., w treści której stwierdzone zostało, iż zamierzenie budowlane znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6) u.p.z.p. Powyższe naruszenia mają charakter dalece istotny i pozwalają uznać zdaniem Skarżącej, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a także utrzymana w mocy poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta [...] obarczone są istotnymi wadami i powinny zostać uchylone. W uzasadnieniu wskazano, że organy obu instancji całkowicie błędnie stwierdziły, iż obecny sposób zagospodarowania działki [...], a także nieruchomości przy ul. [...] obejmuje jednokondygnacyjną zabudowę usługową, podczas gdy na przedmiotowych działkach umieszczone pozostawały/pozostają kontenery/pawilony handlowe, które nie są trwale związane z gruntem. Na bazie tych błędnych ustaleń stwierdzone zostało w oderwaniu od realiów ładu przestrzennego, iż w obszarze analizowanym wysokość budynków wynoszą min. 3 m, gdzie rzekomo istnieje wolnostojąca, jednokondygnacyjna zabudowa usługowa stanowiąca uzupełnienie zabudowy mieszkaniowe - w bezpośrednim jej sąsiedztwie. Tymczasem ze sporządzonej analizy jednoznacznie wynika, iż jednokondygnacyjna zabudowa usługowa zlokalizowana jest wyłącznie przy ul. [...], która to nie powinna być brana pod uwagę w zakresie ustalania ładu przestrzennego, gdyż nieruchomość ta nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej, a ponadto zabudowana jest przede wszystkim budynkiem stacji benzynowej zlokalizowanym bezpośrednio przy drodze stanowiącej istotny ciąg komunikacyjny, a nie pośród zabudowy mieszkaniowej, jak ma to miejsce w przypadku działki [...]. Ponadto zdaniem Skarżącej organy obu instancji, pomimo jednoznacznej treści dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, nieprawidłowo ustaliły, iż jednokondygnacyjny budynek na działce [...] będzie rzekomo posiadał uzupełniającą funkcję "handlowo-usługową". W treści pisma inwestora z dnia 09 kwietnia 2024 r. na stronie 7, jednoznacznie przez samego inwestora przesądzone zostało, iż budynek ten realnie będzie stanowić wyłącznie pomocnicze pomieszczenie techniczne, bowiem umieszczone zostanie w nim miejsce na składowanie odpadów oraz trafostację na potrzeby obsługi budynku na działce [...]. W dniu złożenia wniosku jednoznacznie przesądzone zostało więc przez samego inwestora, iż budynek ten, chociażby sztucznie przyjąć, iż kontynuację funkcji stanowiłyby usługi-handel, w żaden sposób nie będzie realizował takiej funkcji. Mając na względzie tę okoliczność, organ winien wyłączyć możliwość zabudowy działki [...] budynkiem jednokondygnacyjnym, który stanowić będzie znaczącą uciążliwość dla nieruchomości sąsiednich, a przede wszystkim burzyć będzie istniejący ład przestrzenny. Dalej jednak wskazano, że najistotniejszym jednak faktem na gruncie przedmiotowej sprawy pozostaje, iż wydane przez organy obu instancji decyzje w sposób bezpośredni i rażący naruszają art. 61 ust. 1 pkt 1) i 1a) u.p.z.p. oraz § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności zdaniem Skarżącej organy w sposób nieprawidłowy określiły możliwość zabudowy działki nr [...] jednokondygnacyjnym budynkiem usługowym. Aktualnie działka ta nie jest zabudowana. Posadowione są na niej kontenerowe pawilony handlowe, które nie są trwale związane z gruntem, mają zaledwie 2,4 m wysokości i tylko jeden z nich pozostaje eksploatowany od dłuższego czasu. Nigdzie w pobliżu, nie ma zabudowy usługowymi budynkami. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji wynika, iż w analizowanym terenie lokale usługowe znajdują się w przyziemiu lub na parterze kamienic i budynków wielorodzinnych, stanowiąc nieznaczne uzupełnienie podstawowej funkcji jaką jest zwarta zabudowa budynków wielorodzinnych o znacznej liczbie kondygnacji (V-VII). Żadna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej - ul. [...], nie jest zabudowana w sposób pozwalający na stwierdzenie, że jednokondygnacyjny usługowy budynek na działce nr ew. [...] będzie kontynuował parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto maksymalna wysokość przewidzianego jednokondygnacyjnego usługowego budynku (do 4,2 m), nie tylko nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienie w parametrach jakiegokolwiek okolicznego budynku, ale przede wszystkim przy takim dopuszczeniu wysokości nowego budynku będzie kolidowała z istniejącym sposobem zagospodarowania działki sąsiedniej, przesłaniała będzie bezpośrednio okna budynku mieszkalnego przy ul. [...], który wycofany został w głąb działki. Dalej argumentowano, że planowana inwestycja, mająca na celu uzupełnienie zabudowy-stanowiąca jak wskazał organ "plombę w zabudowie pierzejowej" - w zakresie jednokondygnacyjnego budynku usługowo-handlowego o wysokości do 4,2 m na działce [...] nie kontynuuje funkcji występującej w obszarze analizowanym, gdyż żadna z działek sąsiednich nie posiada takich parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na dopuszczenie takiej zabudowy wśród ścisłej zabudowy śródmiejskiej (pierzejowej) o funkcji mieszkalnej. Jak zostało to uprzednio wskazane, lokale usługowe w analizowanym obszarze zabudowy mieszkaniowej znajdują się wyłącznie parterach i przyziemiach budynków mieszkalnych, a nie jako odrębne budynki jednokondygnacyjne. Zlokalizowanie jednokondygnacyjnego budynku usługowego, a w rzeczywistości budynku pomocniczego-technicznego/gospodarczego na potrzeby obsługi budynku zlokalizowanego na działce [...] nie spełnia wymogów dobrego sąsiedztwa, gdyż nie ma jakiejkolwiek kontynuacji funkcji, a przede wszystkim burzyć będzie istniejący ład przestrzenny przez umieszczenie budynku odstającego od wielkości istniejącej zabudowy. W drugiej kolejności zdaniem Skarżącej organy obu instancji dopuściły się naruszenia obowiązujących przepisów przez błędne ustalenia wysokości zabudowy dla planowanego budynku na działce [...]. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie wiążących właściciela nieruchomości inwestora ram dla planowanej inwestycji, poprzez określenie minimalnych oraz maksymalnych parametrów nowej zabudowy. Właściwe określenie granic dla nowej zabudowy pozostaje szczególnie istotne dla zachowania właściwego ładu, a przede wszystkim pogodzenia interesu prywatnego właścicieli nieruchomości i interesu publicznego. Zamierzenie inwestycyjne na działce [...] ma na celu uzupełnienie istniejącej ścisłej zabudowy, co zasadniczo dla właściciela takiej nieruchomości wiąże się z koniecznością dostosowywania do istniejących już budynków. Tymczasem zaskarżone decyzje nie określają maksymalnej wysokości części budynku znajdującego się w głębi działki nr ew. [...], widocznej od ul. [...]. Sam inwestor przewidział we wniosku, iż część budynku znajdująca się w głębi działki ma mieć tylko 3 kondygnacje. Wspólnota zwróciła uwagę, iż teren w kwartale ulic [...] - [...] charakteryzuje się wieloma, bardzo znacznymi różnicami terenu, które potrafią występować na jednej działce (podwyższenia, obniżenia). Wskazane w zaskarżonej decyzji wysokości planowanego budynku na działce [...] oraz [...] powinny być odnoszone od poziomu morza - jako rzetelnego i obiektywnego wskaźnika. Brak takiego wskazania powoduje, iż nie dochodzi do właściwego ustalenia parametrów zabudowy, gdyż ostateczna wysokość zabudowy pozostawiona zostanie kreatywnej interpretacji inwestora, który korzystał będzie z nieprecyzyjności treści wydanej decyzji. Na zakończenie wskazano, iż brak odniesienia do treści odwołania oraz twierdzenie organu II instancji zawarte na końcu zaskarżonej decyzji "oczywistym jest, że każdy właściciel chciałby, aby sąsiadujące z nim nieruchomości były zabudowane i użytkowane w sposób przez niego oczekiwany" stanowi jednoznacznie o nastawieniu tego organu do skarżącego i braku przeprowadzenia właściwej, bezstronnej oceny. W tym zakresie organy dopuściły się naruszeniu art. 6 ust. 2 u.p.z.p. oraz art. 21, art. 32, art. 64, w zw. z art. 2 Konstytucji RP, a także art. 140 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, poprzez nieuprawnione nadużycie władztwa planistycznego, w wyniku którego ustalone przez organ warunki i wymagania w zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy w sposób bezpośredni naruszają chroniony prawem interes skarżącego, gdyż dozwolony sposób zabudowy stwarza możliwość szkodliwego i uciążliwego korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Jednocześnie wobec akapitu "Kolegium nie zauważa że w egz. ad acta zaskarżonej decyzji, zapis o którym mowa w końcowej części odwołania, jest sformułowany odmiennie niż przywołano w odwołaniu.", z uwagi na okoliczność, iż możliwe jest dopuszczenie się przez organ I instancji manipulacji dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy przed przekazaniem ich do organu II instancji, do niniejszego pisma załączony zostaje wydruk fotokopii części tekstowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 29 maja 2024r., która wykonana została w trakcie przeglądania akt sprawy w dniu 02 sierpnia 2024r. - wraz z zaznaczonym fragmentem kolorem niebieskim gdzie stwierdzone zostało, iż zamierzenie budowlane znajduje się w obszarze, o którym mowa wart. 61 ust. 1 pkt 6) u.p.z.p. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w treści wydanej decyzji. Na rozprawie w dniu 12 czerwca 2025 r. pełnomocnik skarżącej wnosił i wywodził jak w skardze. Podkreślał, że celem jest ustalenie pełnych i właściwych parametrów projektowanej zabudowy. W ocenie pełnomocnika, przyjęte parametry nie są zgodne z ładem przestrzennym i wymogami wynikającymi z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pełnomocnik precyzował, że w jego ocenie, nieprawidłowo ustalono wysokości zabudowy w części znajdującej się w tyle działki [...] oraz projektowanego budynku usługowego na działce o nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna w części. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej także jako "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przeprowadzając kontrolę sądowoadministracyjną zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do oceny zasadności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku usługowego, przewidzianych do realizacji na działkach nr [...] i [...] ark. 20 obr. [...], położonych przy ul. [...] w P., Wniosek o wydanie warunków zabudowy został złożony 11 kwietnia 2024 r. Zauważyć więc należy, czego zaniechał organ I instancji nie wskazując w podstawie prawnej rozstrzygnięcia w oparciu o jakie brzmienie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydał swoją decyzję, że materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym od dnia 21 grudnia 2023 r. do 28 lipca 2024 r. (tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm., dalej także jako "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej także jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury"). Zgodnie bowiem z § 12 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 lipca 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116), które zastąpiło rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Sprawa nie została zakończona ostateczną decyzją przed wejściem w życie nowego rozporządzenia, bo ostateczna decyzja SKO w P. została wydana 12 lutego 2025 r., zatem powyższy akt prawny znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie w brzmieniu dotychczasowym. Skarżąca Wspólnota w swojej skardze błędnie, zatem powoływała się na rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Ostatecznie jednak nie ma do znaczenia dla meritum jej zarzutów, ponieważ w kwestionowanym zakresie postanowienia rozporządzenia pozostają jednakowe. Stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych, w tym warunkach technicznych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy przedmiotowa inwestycja jest dopuszczalna na danym terenie w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Przy czym, podkreślić należy, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Wynika z tego też dalsza konsekwencja, że organ dokonuje oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji określonej w konkretnie sformułowanym wniosku. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p., który stanowi, że: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze wskazanym w tym przepisie. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy wydania takiej decyzji ma miejsce tylko wówczas, gdy projektowana inwestycja nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane, w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to jednak, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać funkcje oraz cechy i parametry zastanej zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy na konkretnym terenie. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Sąd w zakresie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, na podstawie której wydano zaskarżoną w sprawie decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą, dopatrzył się jednak naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego mającego istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego, jak i decyzji ją poprzedzającej, o czym mowa poniżej. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadził na nim analizę funkcji, parametrów oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowane są stanowiska, aprobowane przez skład rozpoznający niniejszą sprawę, zgodnie z którymi po pierwsze, pojęcie frontu działki nie zawsze musi odnosić się do jednej, konkretnej działki, w granicach której ulokowany zostanie zjazd z drogi. Jeżeli więc teren inwestycji składa się z kilku działek budowlanych, to przez front działki należy rozumieć także front działek, będący tą ich częścią, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (wyroki NSA z 3 lipca 2023 r., sygn. akt II OSK 67/22, LEX nr 3599615; z dnia 17 stycznia 2024 r., sygn. akt II OSK 950/21, CBOSA). Front działki budowlanej może zatem składać się z dwóch działek ewidencyjnych, a przez szerokość frontu działki należy wówczas rozumieć łączną szerokość frontu działek stanowiących teren inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2016 r. sygn. II OSK 3075/14). W przedmiotowej sprawie obszar analizowany wyznaczono w promieniu 132 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z ww. ustawą. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu inwestycyjnego obejmującego działki nr [...] i [...], ustalonej od strony ul. [...] (3 x 44 m), skąd przewidziano główny wjazd na teren inwestycji. Teren analizowany wyznaczono prawidłowo. Zabudowa objęta takim promieniem umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej oraz ustalenie warunków i wymagań dla nowej zabudowy. W tak wyznaczonym obszarze organ wskazał na nieruchomości położone przy: - ul. [...] nr [...]; - ul. [...] nr [...]; - ul. [...] nr [...]; - ul. [...] nr [...]; - ul. [...] nr [...]; - ul. [...] nr [...] Granice obszaru analizowanego organ wyznaczył na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (włączonej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, posiadającej stosowną klauzulę, w odpowiedniej skali 1:500), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Ubocznie wskazać należy, że ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, organ może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze (wyrok WSA w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl dalej "CBOSA"). Powyższy przepis określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego, co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, Lex 488144, aktualny także na gruncie art. 61 ust. 3a u.p.z.p.). Zabieg taki wymaga jednak dodatkowego szczegółowego uzasadnienia podyktowanego określonymi potrzebami wynikającymi z konieczności zachowania ładu przestrzennego. Słusznie przyjęły organy administracji, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie było potrzeby poszerzenia obszaru analizowanego, albowiem znajdująca się na jego terenie zabudowa dostarczyła wystarczających danych do określenia funkcji, cech i parametrów istniejącej zabudowy, pozwalających ocenić zasadność warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z akt sprawy wynika, że w analizie ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości 132 m od linii rozgraniczających teren inwestycji. Organ wskazał, że w przypadku posesji, które w całości nie znalazły się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono powierzchnie zabudowy i wskaźniki zabudowy dla całej działki. Sąd stwierdza, że w analizie urbanistycznej nie ujęto jednak dwóch działek, które przecina wyznaczony promień obszaru analizowanego: ul. [...] (działka nr [...]) oraz ul. [...] (działka [...]). Jak wynika ze wskazań organu stało się tak, ponieważ budynki nie znalazły się w tymże obszarze analizowanym, a jedynie niezabudowane części tych działek. Judykatura jest jednak w tym zakresie jednoznaczna. Istotne jest, aby wyznaczony obszar analizowany obejmował urbanistyczną całość. Obszar ten powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym (tak WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 10 lipca 2019 r. II SA/Bd 1446/18 LEX nr 2718052). Z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, gdyż to cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Nie sposób w tym miejscu jednoznacznie wskazać, czy uchybienie polegające na nieuwzględnieniu wskazanych działek w analizie ma wpływ na wynik sprawy w sposób obligujący Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji także i z tego powodu, a to z uwagi na charakterystyczną zwartą zabudowę śródmiejską, która cechuje się dużą różnorodnością. Być może parametry budynków na tych dwóch działkach, z uwagi na dużą ilość działek podlegających analizie, nie mają wpływu na parametry ustalone w niniejszej decyzji. Jednakże, z uwagi na pozostałe podstawy uchylenia zaskarżonych decyzji oraz zgodnie z zasadą uwzględniania cech i parametrów istniejącej zabudowy w terenie analizowanym, organ ponownie rozpatrujący sprawę sporządzi nową analizę urbanistyczna i uwzględni cechy oraz parametry wszystkich budynków znajdujących się na terenie działek objętych obszarem analizowanym chociażby w części, nawet gdy budynki te pozostają poza obszarem analizowanym, jak to wskazano powyżej. Przechodząc dalej, zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy projektowana zabudowa może obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy na analizowanym terenie, a także, czy charakter planowanej inwestycji nie ogranicza zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Zatem w ramach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego na właściwej kopii mapy organ winien przeprowadzić analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów dla przedmiotowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego. Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, CBOSA). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan zagospodarowania terenu. Przypomnieć należy, że przedmiotem inwestycji jest budowa budynku usługowo-mieszkalnego oraz budynku usługowego, przewidzianych do realizacji na działkach nr [...] i [...] ark. 20 obr. [...], w P.. Z zebranego przez organ materiału dowodowego wynika, że teren objęty wnioskiem oraz część obszaru analizowanego na północ od ul. [...] znajdują się w granicach ścisłej zabudowy śródmiejskiej. W bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, dominuje zabudowa o funkcji mieszkalnej (m.in. przy ul. [...], ul. [...], czy ul. [...], ul. [...]). Uzupełnienie funkcji mieszkalnej stanowią lokale usługowe sytuowane w parterach i przyziemiach budynków mieszkalnych wielorodzinnych (głównie drobny handel, gastronomia, filie banków, drobne usługi - np. zegarmistrz, serwis sprzętu elektronicznego), a także budynki usługowe - np. budynek biurowy (centrum ubezpieczeń) przy ul. [...]. Na południe od ul. [...] położona jest zabudowa usługowa (handel przy ul. [...]). W obszarze analizowanym występuje więc zabudowa mieszkalna wielorodzinna, mieszkalno-usługowa oraz usługowa. Planowana inwestycja kontynuuje i uzupełnia funkcję mieszkalną wielorodzinną oraz usługową występującą w obszarze analizowanym. Co do budynku mieszkalno-usługowego projektowanego na działce nr [...] nie było w tym zakresie sporu. Skarżąca Wspólnota podnosiła natomiast zarzuty braku spełniania warunku kontynuacji funkcji usługowej względem budynku projektowanego na działce nr [...]. Wskazywała, że stwierdzenie, iż planowany na działce [...] budynek posiadać będzie funkcję "handlowo-usługową" jest błędne, ponieważ inwestor jednoznacznie przewidział, iż budynek ten będzie realnie stanowić pomocnicze pomieszczenie techniczne. Po drugie, Skarżąca wskazała jako błędne przyjęcie, iż planowany sposób zagospodarowania działki [...] objętej decyzją, stanowi kontynuację funkcji, w sytuacji, gdy jednoznacznie ze sporządzonej analizy wynika, iż w analizowanym obszarze, a w szczególności najbliższym sąsiedztwie działki [...] - na nieruchomościach dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie istnieje jakakolwiek zabudowa usługowa jednokondygnacyjna. Dodatkowo zakwestionowano ustalenie organu "plombę w zabudowie pierzejowej" - w zakresie jednokondygnacyjnego budynku usługowo-handlowego o wysokości do 4,2 m na działce [...] jest możliwa, gdyż rzekomo kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym, podczas gdy żadna z działek sąsiednich nie posiada takich parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zarówno co do funkcji, jak i wielkości takiej zabudowy, które pozwoliłyby na dopuszczenie takiej zabudowy wśród ścisłej zabudowy śródmiejskiej (pierzejowej) o funkcji mieszkalnej, której uzupełnienie stanowią wyłącznie lokale usługowo-handlowe w parterach i przyziemiach budynków tych budynków, a nie jako odrębne budynki jednokondygnacyjne. W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę niezasadne są zarzuty Skarżącej w zakresie przyjęcia do analizy kontenerów, które nie są trwale związane z gruntem. Po pierwsze, podkreślić należy, że organ w swojej analizie odnosi się jedynie do parametrów legalnej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym. Przedmiotowe zabudowania widnieją na oficjalnych mapach i w oficjalnych rejestrach, wywodzić stąd można, że zostały wzniesione legalnie, w tym także zabudowa przy ul. [...]. Funkcja i parametry tej zabudowy organ zasadnie uwzględnił w analizie. Po drugie, planowana zabudowa ma powstać w miejsce pawilonów handlowych na działce nr [...], z przeprowadzonej analizy nie wynika jednak, że organ badał kontynuację funkcji i parametrów zabudowy w obszarze analizowanym uwzględniając tę zabudowę. Nie są zasadne też zarzuty, że inwestor planuje w tym budynku zupełnie inną funkcję niż wskazano we wniosku i następnie w decyzji. Decyzja organów w niniejszej sprawie została wydana zgodnie z wnioskiem – dla budynku usługowego na działce nr [...] i to jest wiążące w sprawie. Zastrzeżenia i obawy Wspólnoty co do ostatecznego przeznaczenia projektowanego budynku usługowego są na obecnym etapie procesu budowlanego nieistotne. Inwestor zawnioskował o warunki zabudowy dla budynku usługowego, a jeżeli jego rzeczywiste przeznaczenie okaże się niezgodne z decyzjami to na inwestorze spoczywa ryzyko i odpowiedzialności za użytkowanie budynku niezgodnie z jego przeznaczeniem. Zauważyć również należy, że sam inwestor zaprzecza jakoby planował inne przeznaczenie tego terenu niż wskazane we wniosku. Gdy w praktyce dochodzi o użytkowania budynku niezgodnie z jego przeznaczeniem istnieje szereg środków prawnych, którymi dążyć można do przywrócenia legalnego użytkowania, ale dopiero gdy budynek powstanie, bo dopiero wtedy będzie można oceniać użytkowanie budynku zgodne z przeznaczeniem. W tym zakresie należy wskazać dodatkowo, że także pozostałe zarzuty Wspólnoty odnośnie braku kontynuacji funkcji usługowej okazały się niezasadne. Kontynuacja funkcji bez wątpienia nie polega na idealnym odwzorowaniu budynków i ich funkcji sąsiadujących bezpośrednio z planowaną inwestycją. Funkcja budynku na działce nr [...] została określona jako usługowa, a z analizy funkcji na obszarze analizowanym wynika, że taka funkcja jako uzupełniająca mieszkalnictwo występuje nawet w bezpośrednim sąsiedztwie oraz na obszarze analizowanym znajdują się także wolnostojące budynki usługowe np. przy ul. [...] czy ul. [...]. W obszarze analizowanym znajduje się też szereg działek o funkcji usługowej jako uzupełniającej. Nie sposób więc uznać, że funkcja usługowa nie wpisuje się w zastany w obszarze analizowanym ład przestrzenny. Zaznaczyć jednak należy, że czym innym jest spełnienie funkcji w zakresie planowanej zabudowy, a czym innym spełnienie pozostałych cech i parametrów zabudowy, jak wysokość, czy szerokość elewacji frontowej. Skarżąca Wspólnota zdaje się łączyć te kwestię w jedną, Sąd jednak zaznacza, że funkcja i parametry zabudowy to dwa zagadnienia podlegające odrębnej analizie. Niezasadny jest zatem zarzut Skarżącej odnoszący się do braku kontynuacji funkcji usługowej dla zabudowy projektowanej na działce nr [...], tylko dlatego, że w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanej zabudowy brak wolnostojącego budynku usługowego. W ocenie Sądu okoliczność ustalona przez organy, że w obszarze analizowanym znajduje się funkcja usługowa jest wystarczające dla przyjęcia, że dla projektowanego budynku usługowego na działce [...] spełniony jest warunek kontynuacji funkcji zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wymagania stawiane w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dotyczą tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa", której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy, "zasada dobrego sąsiedztwa" zakłada zgodność nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. Chodzi bowiem o to, że oprócz kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, projektowana zabudowa musi również kontynuować sposób zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej na obszarze analizowanym. Zgodnie z tezami orzecznictwa sądowego, które Sąd podziela "1. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. 2. Brak jest podstaw do przyznania prymatu zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, gdyż należy odwołać się do całości obszaru objętego analizą. 3. Pojęcie "sąsiedztwa" nie należy rozumieć wyłącznie bezpośredniej styczności działki, na której ma powstać planowana inwestycja z działką sąsiednią, lecz przez pojęcie "działka sąsiednia" należy rozumieć nieruchomości znajdujące się na obszarze wokół działki inwestycyjnej, tworzącym urbanistyczną całość. W tym przypadku chodzi zatem o sąsiedztwo urbanistyczne, którego nie sposób utożsamiać ze wspólną granicą" (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 grudnia 2016 r. II SA/Sz 1221/16, CBOSA). Wymagane cechy i parametry zabudowy istniejącej na analizowanym obszarze wymienione są w § 4 do § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Parametry wymienione w § 4 do § 6 i § 8 rozporządzenia nie były w istocie kwestionowane przez skarżącą Wspólnotę oraz podlegać będą ponownej ocenie w związku z koniecznością ujęcia cech zabudowy na działkach przy ul. [...] (działka nr [...]) oraz ul. [...] (działka [...]), jednak Sąd wskazuje, że co do zasady zostały wyznaczone prawidłowo. Słuszne zastrzeżenia Skarżącej wywołało natomiast określenie wysokości projektowanych budynków, ale tego na działce nr [...] i w jego tylnej części. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (§ 7 ust. 4). To do tego parametru najwięcej zarzutów podnosiła Skarżąca Wspólnota. Wysokość budynków w obszarze analizowanym jest zróżnicowana, od dwóch kondygnacji w przypadku zabudowy jednorodzinnej (ul. [...]) do siedmiu kondygnacji nadziemnych przy ul. [...] (wysokość elewacji ok. 21,5 m). Budynki przy ul. [...] (na wysokości pomiędzy ulicami [...] a [...]), gdzie zaplanowano inwestycję, mają V-VII kondygnacji nadziemnych, wysokości elewacji frontowych 16,5 m - 21,5 m, a w kalenicach do ok. 22 m. W przypadku budynku przy ul. [...], jego południowy segment ma IV kondygnacje i wysokość ok. 12-13 m. Średnia wysokość elewacji frontowej pojedynczego budynku w obszarze analizowanym wynosi 13,4 m. Organ ustalił dla budynku usługowego projektowanego na działce nr [...] wysokość elewacji frontowej z przedziału 3,5 - 4,2 m. Odnosząc się w pierwszej kolejności właśnie do tego budynku wskazać należy, że zarzuty Skarżącej nie były zasadne. Jak już wspomniano, projektowana zabudowa nie musi idealnie odwzorowywać tej istniejącej na obszarze analizowanym, zwłaszcza tej bezpośrednio sąsiadującej. Mimo to zaznaczyć należy, że w obszarze analizowanym znajdują się jednokondygnacyjne budynki usługowe – przy ul. [...] i [...]. Nie muszą one sąsiadować bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja, by stanowić punkt odniesienia dla projektowanej zabudowy. W zakresie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej o jakim mowa w § 7 rozporządzenia, przepis ten jasno określa zasady na jakich winien ten parametr być wyznaczony. Projektowany budynek zostanie wybudowany w miejscu niskiej jakości pawilonów handlowych. Z uwagi na parametry działki nr [...], jej usytuowanie oraz warunki techniczne organ uznał, że ustalenie wysokości jest możliwe jedynie na zasadzie odstępstwa, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Budynek stanie na działce położonej przed budynkiem wielorodzinnym Wspólnoty, a jej szerokość to około 26 m, a długość to jedyne 6 m. Słusznie wskazał organ, że siłą rzeczy nowa zabudowa w tym miejscu, nie może stanowić kontynuacji wysokości sąsiednich budynków w zabudowie pierzejowej. Organ zastosował odstępstwo od średniej w tym zakresie, o którym mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia i uznał, że powinna mieć nie więcej niż jedną kondygnację o wysokości od 3,5 m do maks. 4,2 m. Zauważyć należy, że obniżenie dopuszczalnej wysokości budynku usługowego względem średniej w terenie analizowanym jest w istocie korzystne dla Skarżącej. Natomiast zagadnienie przesłaniania będzie analizowane dopiero na kolejnym etapie procesu budowlanego. Przy czym, ostateczna wysokość - do maksymalnej 4,2 m - tego budynku zostanie określona w projekcie budowlanym i pozwoleniu na jego budowę. Skarżąca Wspólnota wskazywała, że w zaskarżonej decyzji wysokości planowanego budynku na działce [...] oraz [...] powinny być odnoszone do poziomu morza - jako rzetelnego i obiektywnego wskaźnika. Brak takiego wskazania powoduje, iż nie dochodzi do właściwego ustalenia parametrów zabudowy, gdyż ostateczna wysokość zabudowy pozostawiona zostanie kreatywnej interpretacji inwestora, który korzystał będzie z nieprecyzyjności treści wydanej decyzji. Jednakże z § 7 ust. 2 rozporządzenia wprost wynika, że wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Z uwagi na jasną regulację zarzut Skarżącej w tym zakresie okazał się bezpodstawny. Zasadny okazał się jednak zarzut Wspólnoty odnośnie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla budynku planowanego na działce nr [...], ale w jego tylnej części, od strony działki [...] i tylnej części działki [...]. Organ wskazał, że od strony drogi publicznej ul. [...] budynek na działce nr [...], scalony będzie z budynkiem kamienicy przy ul. [...] (pięć kondygnacji nadziemnych i poddasze użytkowe pod dachem skośnym) i stanowić będzie uzupełnienie pierzei. Z drugiej strony budynek będzie sąsiadował z siedmiokondygnacyjnym budynkiem z dachem płaskim przy ul. [...], który jest wycofany w stosunku do drogi. Zdaniem organu nowa zabudowa na działce nr [...] jak najbardziej winna nawiązywać maksymalną wysokością do poziomu kalenicy i górnej krawędzi elewacji frontowej budynków przy ul. [...], zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia. Jednak z uwagi na realizację części elewacji frontowej budynku bezpośrednio we frontowej granicy działki z drogą publiczną, na styku z zabytkową kamienicą z dachem skośnym, elewacja frontowa budynku winna być przełamana w nawiązaniu do rozwiązań stosowanych przy wspomnianym budynku kamienicy. Tym samym elewacja frontowa kamienicy zwieńczona dekoracyjnym szczytem nie zostanie przesłonięta płaską elewacją frontową nowoprojektowanego budynku na działce nr [...]. Powyższe ustalenia organu wynikały także z opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków z 07 maja 2024 r. W rozstrzygnięciu decyzji organ wskazał, że dla budynku usługowo-mieszkalnego projektowanego na działce nr [...] ustalono wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki z przedziału 20,9-21,8 m z zastrzeżeniem, że od poziomu 15,5-16,5 m elewację frontową budynku kształtowaną na obowiązującej linii zabudowy (we frontowej granicy działki) należy przełamać pod kątem 45-70° w stosunku do poziomu terenu. Dopuszcza się obniżenie części budynku kształtowanej w odległości min. 27 m od frontowej granicy działki do wysokości min. 2,5 m. Natomiast w uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że wysokość ma być zróżnicowana tj. część frontowa ma mieć wysokość do 21,8 m, niższa część w południowej części działki, od jednej do trzech kondygnacji naziemnych ma mieć wysokość 10,7 m i dach płaski. Budynki przy ul. [...], gdzie zaplanowano inwestycję, mają od 5 do 7 kondygnacji naziemnych przy wysokości elewacji frontowych od 16,5 do 21,5 m. Ustalona wysokość przedmiotowej zabudowy od frontu nie przekracza więc tej wartości, a dodatkowo nawiązuje do sąsiednich budynków, planowany budynek będzie stanowił element przejściowy pomiędzy nimi. W związku z powyższym trudno byłoby znaleźć uzasadnienie dla wyznaczenia omawianego parametru na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia, czyli w średniej wysokości w obszarze analizowanym, wynoszącej zaledwie 13,4 m. Brak jest jednak jednoznacznego określenia wysokości budynku na działce nr [...] w jego tylnej części znajdującej się w głębi działki. Ustalenia organu w tym zakresie winny uwzględniać opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków zawartą w piśmie z dnia 7 maja 2024 r. w której Konserwator wskazał, że zabudowa w głębi działki musi być dostosowana wysokością do istniejącej zabudowy od strony ul. [...] i nie może przewyższać zabudowy frontowej od strony ul. [...] (punkt 10 opinii). Organ winien jednak określić ten parametr konkretnie w rozstrzygnięciu decyzji. Sentencja decyzji winna bowiem zostać sformułowana nie tylko w zgodzie z przepisami prawa, ale także w sposób jasny, precyzyjny i czytelny dla jej adresata. Powinna być sformułowana w takich sposób, aby było możliwe jej wykonanie. Rozstrzygnięcia nie można zatem ani domniemywać, ani wyprowadzać z treści uzasadnienia, winno ono być wyrażone wprost w sentencji decyzji w sposób precyzyjny, bez niedomówień i możliwości różnej interpretacji (por. wyroki NSA z 10 września 2008 r., I OSK 1440/07 oraz 22 stycznia 2009 r., II OSK 1923/07 i wyroki WSA w Poznaniu z 16 października 2019 r., IV SA/Po 204/19; 15 listopada 2017 r., III SA/Po 679/17; WSA w Kielcach I SA/Ke 206/19, WSA w Białymstoku II SA/Bk 127/18, CBOSA). Tymczasem w niniejszej sprawie odnośnie wysokości budynku w głębi działki w sentencji decyzji wskazano jedynie, że dopuszcza się obniżenie części budynku kształtowanej w odległości min. 27 m od frontowej granicy działki do wysokości min. 2,5 m. Brak pełnych ustaleń co do wysokości budynku w jego tylnej części, która ma być trzykondygnacyjna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że niższa część budynku w południowej części działki nr [...], powinna mieć od jednej do trzech kondygnacji nadziemnych o wysokości do 10,7 m. Już samo to, że część parametru wysokości budynku w jego tylnej części wynika jedynie z uzasadnienia decyzji ocenić należy jako niedopuszczalne. Wskazana wada wyraźnie stanowi naruszenie art. 54 pkt 2 i 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Niewystarczające jest także przytoczenie w decyzji punktu 10 opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków, który wskazał, że wysokość w głębi działki ma być dostosowana do istniejącej zabudowy od strony ul. [...]. Z tych względów brak określenia maksymalnej wysokości budynku także głębi działki [...] od strony południowej (widok od ul. [...]) stanowi naruszenie obowiązujących przepisów. Dodatkowo nie wiadomo z jaki sposób organ przyjął w uzasadnieniu wysokość 10,7 m, która nie odpowiada także wartości średniej w terenie analizowanym. Wskazanie tego parametru na tym poziomie nie zostało przez organy w żaden sposób uzasadnione w kontekście odstępstwa od średniej czy nawiązywania do wysokości zabudowy sąsiedniej na działce nr [...], do czego m.in. zobowiązywał Miejski Konserwator Zabytków. W tym zakresie decyzja ustalająca warunki zabudowy dla planowanej inwestycji nie odpowiada prawu. Nadto Sąd zauważa, że organ I jak i II instancji nie oceniły prawidłowo kolejnej przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy wskazanej w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p dotyczącej spełnienia warunku, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowanego. Wprawdzie inwestor dołączył takie zapewnienie w zakresie możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci energetycznej (k. 38, 40, 42, 75, i 16 akt adm. I inst.), to jednak umknęło organom, że zapewnienia w zakresie sieci wodociągowej (ważne 12 miesięcy od 13 rudnia 2023 r.) i energetycznej (ważne 6 miesięcy od 20 grudnia 2023 r.) utraciły ważność już w dniu orzekania przez organ I instancji tj. 26 lipca 2024 r. Uchybień powyższych nie dostrzegł organ odwoławczy, zupełnie pominął tą kwestię i nie dokonał sprawdzenia spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. akceptując zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości. W ocenie Sądu, organy administracji I i II instancji nie zweryfikowały w sposób prawidłowy spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla projektowanej inwestycji, iż mianowicie "istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego". W tym kontekście stwierdzenie przez organy obu instancji, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, jawi się na obecnym etapie wyjaśnienia sprawy jako całkowicie gołosłowne, a ich konkluzja o spełnieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., jako co najmniej przedwczesna. Z uwagi na stwierdzone uchybienia w zakresie zwłaszcza prawidłowego określenia wysokości projektowanego budynku na działce [...] w jego tylnej części, Sąd uznał, że przy wydawaniu decyzji doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego, jak i decyzji ją poprzedzającej, jak Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. w punkcie 1 wyroku. Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ uwzględni powyższe stanowisko Sądu, a w szczególności ponownie przeanalizuje parametry zabudowy na wszystkich działkach wchodzących w obszar analizowany. Następnie, w oparciu o ustalone dane organ jeszcze raz przeanalizuje przyjęte dla nowej zabudowy parametry – przede wszystkim w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki oraz kalenicy dachu budynku projektowanego na działce nr [...] w jego tylnej części, skoro wysokość tego budynku ulega zmianie. Dodatkowo organ zobowiąże inwestora do uzyskania aktualnych zapewnień od gestorów sieci. Organ ponownie rozpozna wniosek o ustalenie warunków zabudowy i podejmie właściwe rozstrzygniecie, które uzasadni zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. O zwrocie kosztów dla Skarżącej Sąd orzekł na mocy art. 200 § 1 p.p.s.a. i art. 205 § 1 p.p.s.a., a składał się na nie wpis od skargi wynoszący 500 zł oraz na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 761) wynagrodzenie w minimalnej stawce pełnomocnika z wyboru w osobie adwokata w kwocie 480 zł oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jak w punkcie 2 sentencji wyroku.